賃貸物件の供給数が少なかった時代は、客付けに苦労することはありませんでした。しかし現在では需要と供給のバランスが崩壊しているため、適切な空室対策をしなければ築年数関係なく早期客付けさせることはできません。
特に築年数が20年以上経過している物件は、資産価値が低下しているため「適正家賃以下」にしても客付けができない物件が多くなっています。
ただ近年は部屋探しの多様化が進み、リノベーションさえしっかりと行えば築年数だけで物件判断される時代ではありません。
弊社物件は築年数が古く、さらに物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県です。しかし差別化リノベーションを展開したことから…
成約期間の短縮に成功
リノベーションを機に最大家賃10%値上げに成功
2020年以降増収増益
満室後もお問合せが多い
ことから、エリア内でも人気物件になりました。
そこで本投稿は弊社人気リノベーション物件を実例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションのメリットとは？
本題に入る前にリノベーションのメリットについて解説いたします。
メリット①：資産価値が上がり家賃値上げが可能となる
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落していきます。そのため家賃帯も右肩下がりとなり空室も目立ってしまいます。
しかし設備や内装、間取り変更等を行うリノベーションを行うことで、資産価値が一気に高くなるため家賃相場の影響が受けにくくなります。そのためリノベーションを機に家賃値上げがしやすくなり収益性を伸ばすことが期待できます。
メリット②：反響数UP→早期客付けが期待
リノベーション物件の集客ターゲットは「おしゃれな暮らしがしたい人」「築浅物件に入居したいが家賃予算的に断念した人」です。
リノベーション物件は新築／築浅物件を意識しているため…
新築／築浅物件よりデザイン性が優れている
新築／築浅物件より家賃がリーズナブル
となっていることから、反響数増加→早期客付けが期待できます。
メリット③：資産価値の目減りが少ない
リノベーションすることで資産価値の目減りを少なくすることができます。つまり家賃相場の影響が受けにくくなることから、契約更新時に借主から家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
またリノベーションしたことで顧客満足度も高くなります。物件管理の質を高めれば長期入居してくれる可能性が高くなるため安定した家賃収入を得ることができます。
２．【事例紹介】弊社築古アパートをリノベーションして人気物件に！
弊社物件では2018年から差別化リノベーションを展開。基本的にはフルリノベーションを行いリノベーション後従前より8~10%値上げして募集しています。
ただ顧客の中には「家賃予算を抑えつつもおしゃれなリノベーション部屋で暮らしたい」と考えている方もいるため、一部の部屋のみリノベーション個所を抑えたセカンドラインを開発。家賃帯は従前と同じにしています。
本執筆時の2023年12月6日現在満室状態となっています。それではそれぞれのリノベーション部屋の事例を紹介します。
【事例1】室内フルリノベ！家賃10%値上げに成功
リノベーション前
リノベーション前の部屋は築年数が経過していることがわかるぐらい、クオリティーが下がっています。またこちらの部屋は1階角部屋にあるのに、室内がどんよりしていました。
リノベーション後
白を基調としたカフェスタイルインテリアにすることで、築年数は一切感じることはありません。弊社リノベーション部屋には「カフェスタイルキッチン」を標準対応していますが、こちらの上級グレードの部屋には…
LDKにペンダントライト＆ダウンライトを標準
洗面台はオリジナルのナチュラル洗面台
浴室はフルリノベーション
居住スペースには自然素材の漆喰を施工
しているため、従前と比べ機能性＋利便性を大幅に改善させることに成功しました。
【事例2】不人気３DKがリノベする前に入居が決定
リノベーション前
弊社は3棟物件を所有していますが、その内の1棟8戸は３DKの間取りでした。
昔の賃貸市場は「部屋数が多いほど客付けに有利」な時代でしたがライフスタイルの変化によりDKの間取りは次第に数が減っていき、弊社物件でも3DKの部屋は退去後LDKに間取り変更しました。
こちらは最後の3DKの部屋で、今年5月末に退去となりました。退去後すぐに内見予約が入りリノベーション前に入居申込が入りました。
リノベーション後
こちらの部屋はセカンドライン仕様となっているため、最低限のリノベーションしか行っていません。
しかしリノベーション前と比べると室内がとてもおしゃれになり、特にキッチンに併設されているカウンターは、キッチンの魅力を引き立てています。
工期は約1か月でしたが、リノベーション進捗状況を借主にLINE報告したことで、リノベーション部屋に愛着がわいたと後日話してくれました。
▶上記リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．リノベーションで分かった！驚くべき費用対効果とは？
弊社が手掛けたリノベーションは、機能性や利便性を高くしているため、居住性の部分は自信があります。ただ上記は借主でしかわからない問題です。
そこで弊社代表は、リノベーション部屋に入居されている借主に直接インタビューを行っていますが、取材したことで驚くべき費用対効果がわかりました。またリノベーションを続けたことによって金融機関側の態度も大きく変わりました。
友達に自慢できる
近年ではリノベーション物件が多くなりましたが、弊社物件みたいに「自然素材」を可能な限り使用している物件は皆無に近い状態です。
そのため借主の部屋に友達が遊びに来た際、「おしゃれなキッチンだね」「私も住みたい」と言ってくれるそうです。友達に自慢ができる部屋はそうそうありません。
また一部の部屋には自然素材の漆喰を施工していますが、漆喰を施工したことで光熱費削減ができたとのことです。
顧客満足度が高くなれば長期入居に繋げられるため、安定した家賃収入を得ることができます。
友達を紹介してくれる
借主がリノベーション部屋の機能性や利便性を実感出来れば、友人に物件紹介したくなるものです。実際弊社物件に入居している借主の中には、知人に当物件を紹介してくれています。
弊社代表が知らない所で借主が物件紹介してくれることになれば、リノベーションの費用対効果は十分期待できるといっても過言ではありません。
▶知人に物件紹介してくれた借主インタビューはこちらです。
金融機関の評価が高くなる
上述の通りリノベーションを行うと収益性が向上するため、キャッシュフローが改善されます。金融機関側にとって収益性が高い物件は評価が高くなるため…
新規融資に積極的になる
金利見直ししてくれる可能性が高くなる
ことが期待できます。弊社リノベーション物件はおかげ様をもちまして直近2期連続増収増益を達成しています。
その結果メインバンク側は昨年一部融資金利を引き下げていただきました。
４．まとめ
今回は弊社人気リノベーション物件を実例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため、客付けは非常に厳しくなっています。
このような状況下の中、弊社リノベーション物件が結果を出すことができているのは、やはりリノベーションクオリティーを最大限高めていることが要因であると考えています。
顧客が創造できるリノベーション物件は必ず借主や内見者に響くため、コストがかかったとしても費用対効果は十分期待できます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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