【事例紹介】弊社築古アパートをリノベーションして人気物件に！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月13日
- 読了時間: 9分
賃貸経営は客付けさえうまくいけば安定した家賃収入を得ることが可能です。しかし現在では需要と供給のバランスが崩壊しているため、適切な空室対策をしなければ築年数関係なく早期客付けは難しい状況です。
特に築年数が20年以上経過している物件は、資産価値が低下して「適正家賃以下」に設定しても客付けができなケースが増えています。
賃貸経営は、客付けがうまくいけば安定した家賃収入を得ることが可能です。しかし、現在は需要と供給のバランスが崩れているため、適切な空室対策を講じなければ、築年数に関わらず早期の客付けは難しい状況です。特に年数が20年以上経過している物件は資産価値が低下し、「適正家賃以下」に設定しても客がつかないケースが増えています。
しかし近年は部屋探しの多様化が進み、リノベーションを施すことで築年数だけで物件判断される時代ではなくなりました。
弊社物件は築年数が古く、さらに物件がある山梨県は賃貸空室率が30％と厳しい環境にあります。しかし差別化リノベーションを展開した結果…
成約期間の短縮に成功
リノベーションを機に最大家賃10%値上げに成功
2020年以降増収増益
を達成し、満室後もお問合せが多く、エリア内でも人気物件へと変貌を遂げました。
本投稿は弊社築古アパートをリノベーションし人気物件になった経緯についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションのメリットとは？
本題に入る前にリノベーションのメリットについて解説いたします。
メリット①：資産価値が上がり家賃値上げが可能となる
賃貸物件の資産価値は築年数の経過するにつれて下落していきます。そのため家賃帯も右肩下がりとなり空室も目立つようになります。
しかし設備や内装、間取り変更等を行うリノベーションを行うことで、現在のライフスタイルに合った価値の高い部屋に生まれ変わります。これにより資産価値が高まり家賃相場の影響が受けにくくなります。
その結果リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなり、収益性を伸ばすことが期待できるのです。
メリット②：反響数UP→早期客付けが期待
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方の約半数以上はインターネット検索の際、水回りを必ず確認していることが明らかになっています。
リノベーション物件は基本的に水回りや内装、間取りを変更し、デザイン性が向上しています。また新築物件と比べ家賃がリーズナブルな設定されているため…
おしゃれな暮らしをしたい方
家賃予算の都合で新築や築浅物件の入居を諦めた方
のニーズにマッチしてくるため、リノベーションを行うことで従前と比べ反響数が増加し、入居促進に繋がりやすくなるのです。
メリット③：資産価値の目減りが少ない
リノベーションすることで部屋の機能や利便性が向上し、資産価値の目減りを抑えることができます。つまり家賃相場の影響が受けにくくなるため、契約更新時に借主から家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
またリノベーションによって顧客満足度も向上します。物件管理の質を高めることで長期入居の可能性が高まり安定した家賃収入を得ることができるのです。
２．【事例紹介】弊社築古アパートをリノベーションして人気物件に！
弊社物件では2018年から差別化リノベーションを展開しています。基本的にはフルリノベーションを行いリノベーション後は従前より8~10%値上げして募集しています。
しかし顧客の中には「家賃予算を抑えつつもおしゃれなリノベーション部屋に住みたい」と考えている方もいるため、一部の部屋のみリノベーション個所を抑えたセカンドラインを開発しました。家賃帯は従前と同じにしています。
本執筆時の2025年３月13日現在満室状態となっています。それではそれぞれのリノベーション部屋の事例を紹介します。
【事例1】室内フルリノベ！家賃10%値上げに成功
リノベーション前
リノベーション前の部屋は築年数の古さが一目瞭然でわかるほど古臭さがあり、室内全体のクオリティーも低下していました。また1階角部屋でありながら室内がどんよりした雰囲気でした。
リノベーション後
リノベーション後は白を基調としたカフェスタイルインテリアに仕上げることで、築年数は一切感じることはありません。弊社リノベーションは全室「カフェスタイルキッチン」を標準にしていますが、こちらの上級グレードの部屋には…
LDKにペンダントライト＆ダウンライトを標準
洗面台は造作洗面台
浴室はフルリノベーション
居住スペースには自然素材の漆喰を施工
しているため、従前と比べ機能性＋利便性を大幅に改善させることに成功し、家賃10％UPで成約となりました。
【事例2】不人気３DKがリノベする前に入居が決定
リノベーション前
弊社は3棟物件を所有していますが、その内の1棟8戸は３DKの間取りでした。
昔の賃貸市場は「部屋数が多いほど客付けに有利」でしたが、ライフスタイルの変化によりDKの間取りは客付けが難しくなっています。そのため弊社物件でも3DKの部屋は退去後LDKに間取り変更を行いました。
こちらは最後の3DKの部屋で、2024年5月末に退去となりました。退去後すぐに内見予約が入りリノベーション前に入居申込が入りました。
リノベーション後
こちらの部屋はセカンドライン仕様となっているため、最低限のリノベーションしか行っていません。
しかしリノベーション前と比べると室内がとてもおしゃれになり、特にキッチンに併設されているカウンターは、キッチンの魅力を引き立てています。
工期は約1か月でしたが、リノベーション進捗状況を借主にLINE報告したことで、後日「リノベーション部屋に愛着がわいた」と話してくれました。
▶上記リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．リノベーションで分かった！驚くべき費用対効果とは？
弊社が手掛けたリノベーションは、機能性や利便性が向上し居住性に関しては自信があります。しかしこれ借主にしかわからない点も多いです。
そこで弊社代表は、リノベーション部屋に入居されている借主に直接インタビューを行っています。取材を通じて驚くべき費用対効果がわかりました。またリノベーションを続けたことで金融機関側の態度も大きく変わりました。
友達に自慢できる
近年ではリノベーション物件は増えてきましたが、弊社物件のように「自然素材」を可能な限り使用している物件はほとんど存在しません。
そのため借主の部屋に友達が遊びに来た際には、「おしゃれなキッチンだね」「私も住みたい」と言ってもらえることが多いです。友達に自慢ができる部屋はそうそうありません。
また一部の部屋には自然素材の漆喰を施工していますが、漆喰のおかげで光熱費削減ができたとのことです。
顧客満足度が高まることで長期入居に繋がるため、安定した家賃収入を得ることが可能となります。
友達を紹介してくれる
借主がリノベーション部屋の機能性や利便性を実感出来れば、自然と友人に物件紹介したくなるものです。実際に弊社物件に入居している借主の中には、知人に当物件を紹介してくれる方もいます。
弊社代表が知らない所で借主が物件紹介してくれることになれば、リノベーションの費用対効果は十分期待できるといっても過言ではありません。
▶知人に物件紹介してくれた借主インタビューはこちらです。
金融機関の評価が高くなる
上述の通りリノベーションを行うことで収益性が向上し、キャッシュフローが改善されます。金融機関側にとって収益性が高い物件は評価が高くなるため…
新規融資が期待できる（特にプロパー融資）
金利見直しの可能性
が期待できます。弊社リノベーション物件はおかげ様で４期連続増収増益を達成し、物件稼働率95％以上継続することに成功しています。その結果…
一部借入金利の引き下げ
複数あったリノベーション融資の一本化
大型融資の借り換え
に成功し、従前と比べキャッシュフローがより改善されるようになりました。
４．まとめ
今回は弊社人気リノベーション物件を実例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため、客付けは非常に厳しくなっています。
このような状況下の中、弊社リノベーション物件が結果を出すことができているのは、リノベーションクオリティーを最大限高めていることが要因だと考えています。
顧客が創造できるリノベーション物件は必ず借主や内見者に響くため、コストがかかったとしても費用対効果は十分期待できるのです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments