近年の賃貸市場はリノベーション物件が非常に人気になっています。リノベーション物件が注目される背景には…
見た目的には新築と変わらないのに家賃が新築より安い
リノベーション物件が増えたことで部屋探しの選択肢が広くなった
SDGsが社会的に認知されたことで、見た目（築年数）だけでは判断されなくなった
ことが挙げられます。
リノベーション効果は貸主にも恩恵があります。リノベーションすることで資産価値が高まることから、家賃値上げがしやすくなり収益性を高めることができます。
ただその一方でリノベーションで「できること」と「できないこと」があり、はじめてリノベーションする貸主は事前に確認する必要があります。
本投稿は賃貸リノベーションで「できること」「できないこと」について解説いたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションで「できること」「できないこと」
１）できることとは？
賃貸リノベーションを行うことで新たな可能性を開くことができ、収益性／成約率を高めることが期待できます。賃貸リノベーションでできることは、以下の5つを挙げることができます。
間取り変更
水回り変更
内装変更
収納変更
照明変更
それではそれぞれのできることについてみていきましょう。
間取り変更
築年数が古い物件には「DK」の間取りがあります。DKはダイニングとキッチンがそれぞれ独立（壁で仕切られている）していますが、壁を撤去することでLDKに間取り変更することができます。
（※３LDKもLDKに隣接している洋室をリビングにすることで2LDKに間取り変更できます。）
▶間取り変更の詳細は、過去記事をご覧下さい。
水回り変更
水回り（キッチン、洗面台、トイレ、浴室）は既存と同じサイズであれば、最新設備に交換することができます。
築年数が経過すると水回りが一番古さを感じやすくなりますが、交換することで築年数の古さは感じなくなり入居促進／利便性向上が期待できます。
内装変更
リノベーションを機に内装変更することで、室内がより明るくなります。予算や用途に応じて壁紙／床材を自由に選択することができます。
室内空間をより華やかにしたいのであれば、白系の壁紙／床材を採用することをお勧めします。
収納変更
築年数が古い物件の収納はクローゼット対応していないケースが多いです。クローゼットがないと、洋服収納する際不便になるため、内見時の室内印象（利便性）が悪くなる恐れがあります。
リノベーションを機に棚を撤去しハンガーパイプを設置することで簡単にクローゼットを作ることができます。（工程的に難しくないため費用もあまりかかりません）
ただしすべての収納をクローゼットにすると、利便性が劣る可能性がありますので注意が必要です。
照明変更
新築物件を含む大多数の物件には照明器具は設置されていません。天井にソケットが設置されているため入居後借主が照明器具を用意→設置することになります。
ただしリノベージョン時に照明器具を取付けることもできます。ある程度の費用は掛かってしまいますが、ダウンライトやペンダントライトといったおしゃれな照明を取付けることは可能です。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）できないこととは？
一方リノベーションでできないことは構造上必要な柱の撤去、水回りの移動の2点です。
水回りの移動は理論上できない訳でもありません。ただ移動させるとなると配管を新たに設置しなければならないことから施工費用がものすごく高くなってしまいます。
例えば築年数が古い物件ではおなじみの壁付キッチンを対面キッチンに変更する場合
キッチン本体費用
既存キッチン処分費用
水道／ガス配管新規設置費用
内装費用
が発生し、I型設置でおおよそ100万円近い金額となってしまいます。また対面キッチンを新設する場合キッチンスペースとして4帖程度必要となることから、LDK全体で10帖程度しかない場合ダイニングとリビングが狭くなってしまう可能性があります。
▶弊社リノベーション失敗例
弊社物件は築年数が古いことから2018年からリノベーションを随時行っています。収益物件を作りたいと思いキッチンに「タッチレス水栓」を初めて取付け、家賃を従前より12％値上げして募集しました。
結果的には内見者から家賃値下げを要求され、やむなく2％分値下げして成約となりました。
弊社リノベーションの反省点から言えることは、人気設備を設置しても家賃値上げには限界があることです。このことを把握しておかないとリノベーションで失敗してしまう可能性があります。
詳細は「【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーション失敗と対策を解説」をご覧下さい。
２．まとめ
今回は賃貸リノベーションで「できること」「できないこと」について解説しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は空室率の悪化により、客付けがうまくできていない物件が多くなってきています。特に築年数が20年以上経過している物件は、競争力自体が低下しているため価格競争になりがちになります。
リノベーションすることで資産価値が高まるため、リノベーションを機に家賃値上げが期待できます。ただし上述の通り人気設備を設置したとしても、値上げには限度（内見者が拒否する可能性大）があるためリノベーションする前に「費用対効果」を検討されることをお勧めします。
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