賃貸リノベーションは家賃減額請求を回避できる理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月23日
- 読了時間: 6分
築年数が経過すると物件資産価値が低下し、家賃維持が難しくなります。賃貸家賃は年1％下落すると言われており、その影響でエリア内の家賃相場も徐々に下落するため、現況家賃と家賃相場に乖離が発生することがあります。
この乖離があると、借主は契約更新時に「家賃値下げ要求」を行う可能性が高くなります。しかし家賃値下げ要求を認めると、他の借主にも同様の対応を取らざるを得なくなり、家賃収入が減少してしまいます。
また家賃値下げは借主属性を悪化させ、「騒音トラブル」「家賃滞納トラブル」など新たな問題を引き起こす可能性があります。
借主からの家賃減額請求を回避するには、リノベーションが有効的です。物件資産価値を高めるリノベーションを行うことで家賃相場の影響が受けにくくなるため、安定した家賃収入を得ることができます。
本投稿はリノベーションは借主からの家賃減額請求を回避できる理由をお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションは家賃減額請求を回避できる理由
１）資産価値と家賃値下げについて
本題に入る前に物件資産価値と家賃値下げのメカニズムを解説します。
資産価値と価格の関係について、車で例えるとわかりやすいでしょう。同じ車でも新車と5年落ちの車では「車の価値」が異なるため販売価格は異なります。資産価値が高い新車の方が販売価格は高くなりのは当然です。
賃貸物件も同様で、築年数が経過すると設備が古くなるため資産価値が低下します。例えば築10年の物件で新築時と同じ家賃設定にすると、設備は10年前のものであるため、内見者は家賃が高いと感じ他の物件に流れてしまいます。
また入居中の方が契約更新する際、家賃相場より現況家賃が高いことに気づくと「家賃が高いイメージ」がついてしまうため値下げ交渉が入りやすくなります。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態で借り手有利となっているため、築年数が経過すると価格競争になりがちです。その結果現況家賃と家賃相場の乖離が発生しやすくなり、客付けが難しくなります。
２）リノベーションは資産価値が高くなる
築年数が経過した物件の設備／内装／間取り変更を行うリノベーションを行うと、付加価値がつくため物件資産価値は高くなります。
そのため同築年で原状回復しか行っていない物件と比べると、物件価値が向上しているため家賃相場より高い設定しても…
内見者は家賃が高いイメージを抱かない可能性が高い
資産価値の目減りが少なく、家賃相場の影響を受けにくくなる
ため契約時／更新時家賃減額請求発生しにくくなります。このようにリノベーションを行うことで従前と比べ収益性や稼働率の改善が期待できます。
３）家賃値下げ請求をより回避させる方法
前掲でリノベーションを行うことで付加価値がつき、物件資産価値が高まるため、家賃値下げ要求は発生しにくいとお伝えしましたが、これをさらに回避できればより安定した家賃収入を得ることが可能です。
近年の賃貸市場は部屋探しの多様化が進み、築年数が経過していてもリノベーションが施されていれば客付けに苦戦することは殆どありません。そのため最近ではリノベーションを行う物件が急増しています。
競争が増えることは市場が活性化するためとても良いことですが、競争相手が増えすぎると価格競争が発生する可能性が高まります。
価格競争／家賃値下げを回避させるには、競合リノベーション物件が100％真似できないほど徹底的な差別化を図る「差積化リノベーション」を行うのが最善策です。
一般的なリノベーション物件はコストを抑えるため
量産クロス
既製品（キッチン、洗面台）
を活用しています。しかしこれでは競合リノベーション物件と同質となり、時間の経過と共に資産価値が下落するため家賃値下げ要求が発生する可能性が高まります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、自然素材の材料を可能な限り用いたカフェスタイルに特化した差積化リノベーションを展開しています。
全体の約7割リノベーションを行いましたが、差積化リノベーションを意識したことで…
家賃相場より1万円以上高い家賃設定しても早期客付けに成功
契約更新時借主から家賃減額請求はゼロ
長期入居者が多い
ため、安定した家賃収入を得ることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回はリノベーションは借主からの家賃減額請求を回避できる理由をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを手掛けるリフォーム会社などは、早期客付けを意識した部屋作りを行っていますが、リノベーションで最も重要なのは「資産価値を最大化させ目減りを抑えること」です。
目減りを抑ええることができれば、契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくくなり、また長期入居に繋げられるため安定した家賃収入を得ることがます。これにより費用対効果が期待できるのです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments