リノベーション家賃設定で重要なこと
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年2月13日
- 読了時間: 6分
更新日：2月22日
部屋探しの多様化により近年の賃貸業界では、築年数が古くてもリノベーションがされていれば築年数だけで物件判断されることは少なくなっています。リノベーションは借主はもちろん貸主にもメリットがあります。
借主：新築並みの部屋に安く住める
貸主：リノベーションを機に家賃値上げができ収益改善が期待できる
しかしリノベーション後の家賃設定には注意が必要です。資産価値が高くなっているため従前より家賃値上げが可能なものの、家賃設定を高くしすぎてしまうと逆効果となり空室期間が長くなる恐れがあります。
本投稿はリノベーション家賃設定で重要なポイントについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーション家賃設定について
１）ベースは新築家賃の8掛け
冒頭でもお伝えした通り、リノベーションすると同築年の物件と比べ物件資産価値が高くなるため家賃値上げがしやすくなります。
しかし部屋探しされている方は、エリア内家賃相場は確実に確認しています。そのためリノベーション部屋の家賃が新築物件並みになると「オトク感がない」「これなら新築物件に入居したほうがいい」と感じてしまうことがあります。
リノベーションのクオリティーを高めたとしても、資産価値の部分で新築物件を超えることはできません。そのためリノベーション後の家賃設定は「新築物件より安く」する必要があります。
一般的にはリノベーション後の家賃設定の目安は、新築物件の8掛けがベストと言われています。
この価格設定により、顧客にとって魅力的な条件を提示しつつ、リノベーション価値をしっかりと伝えることができるのです。
２）リノベーションのクオリティー
先程リノベーション後の家賃設定は新築家賃の8掛けがベストとお伝えしましたが、これはフルリノベーションを行った場合に限ります。リノベーションのクオリティーによっては家賃調整が必要になることもあります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。
リノベーション開始当初は原則フルリノベーションを行う方針でした。しかし最初の頃は客付けがうまくいかず内見者から「部屋自体はいいが家賃予算に合わない」との意見を多数いただきました。
セカンドライン | | フルリノベーション |
6,0～6,2万円 | 従前家賃 | 6,0～6,2万円 |
6,0～6,2万円 | リノベーション後家賃 | 6,6～７,0万円 |
カフェスタイルキッチン | キッチンについて | カフェスタイルキッチン |
照明器具は借主対応 | LDK | ペンダントライト、ダウンライト標準対応 |
そこでフルリノベーション部屋のセカンドラインを設け、家賃帯をリーズナブルにしたところ、選択肢のが広がり早期客付けがしやすくなりました。
▶弊社セカンドラインの詳細は、プレスリリースをご覧下さい。
３）弊社失敗例
弊社代表はリノベーションクオリティーを高めれば家賃をさらに引き上げられると考え、2019年に行ったリノベーション部屋のキッチンに「タッチレス水栓」を設置しました。従前より家賃12％値上げして募集しました。
しかし内見者から「家賃が高い」と指摘を受け、やむなく3,000円値引きして入居して頂きました。
リノベーションの質を高くすることは非常に重要ですが、借入を行ってリノベーションする場合費用が嵩みすぎると毎月のキャッシュフローが厳しくなる可能性があります。この失敗談から…
家賃値上げには限度がある
リノベーションする際キャッシュフローも考慮に入れる
ことを学び、その後リノベーション費用を大幅に削減することで以前と比べキャッシュフローを改善させることに成功しました。
リノベーションの質を保ちながら、コスト管理も重要であることを再確認しました。
▶リノベーション失敗例は過去記事をご覧下さい。
２．リノベーション家賃設定の狙い
リノベーションは長期入居に繋げることで「リノベーション費用の回収＋利益確保」が可能となり、資産価値の目減りを抑えることができます。その結果従前と比べ安定した家賃収入を得ることが期待できます。
ただし物件管理の質が低下すると、リノベーション部屋でも借主が後悔する可能性が高まります。
Alba Link不動産総研のリリースによると「（賃貸アパート）引越し後に後悔した」と回答した方は約9割にのぼります。その中で多かった意見ワースト５つを挙げると…
ワースト1位：騒音
ワースト2位：日当たりが悪い
ワースト3位：住人トラブル
ワースト4位：設備の不満
ワースト5位：湿気が凄かった
という結果で後悔の理由の大半が「物件管理」になります。
築年数が古い物件は室内機能性が新築より低下しているため、上記不満は発生しやすくなります。しかし借主属性を高め借主からのレスポンスを早くすること、トラブル発生率を抑えることができます。
質の高い物件管理と適切な対応が、顧客満足度の向上につながり、長期的な賃貸経営の成功を支えるカギとなります。
３．まとめ
今回はリノベーション家賃設定で重要なポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
費用が嵩むリノベーションより、コストが安いホームステージングを強化したほうが良いと考える貸主は多いと思います。
しかしリノベーションしない限り物件資産価値は高まりません。競合が多くなれば過当競争に巻き込まれて客付けが難しくなる可能性が高まります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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