賃貸フルリノベーションの落とし穴とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月3日
- 読了時間: 8分
物件築年数が20年以上を超えると競争力が低下し、空室が目立つようになります。しかしフルリノベーションすることで、間取りや設備、内装が現在のライフスタイルに合わせやすくなり、更にリーズナブルな家賃で提供されるため、リノベーション物件への需要が高まります。
ただし、貸主がフルリノベーションを行う際には、いくつかの注意点があります。本投稿は、賃貸フルリノベーションの落とし穴とその対処方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸フルリノベーションの落とし穴とは？
競争力が低下した築年数が古い物件をリノベーションすることで、資産価値が向上し、従前と比べ早期客付けや収益性を改善が期待できます。
その一方でフルリノベーションを行うと、予期しないトラブルに直面するリスクもあります。賃貸物件のフルリノベーションでよく見られる落とし穴を3つ挙げると以下の通りとなります。
①追加費用の発生
物件築年数が経過すると、これまで確認できなかった部分が劣化が進行し、腐食や破損が発生していることがあります。
これらの問題は、リノベーションで壁や床を解体した際に明らかになるケースが多く、リノベーション前の打ち合わせ段階で予測することが難しいです。劣化が深刻の場合は緊急修繕が必要となり、計画外の追加費用が発生する可能性があります。
このような事態は、築年数が古い物件ではよくありがちなことで、特定の物件に限った問題ではありません。
②工期遅延
賃貸フルリノベーションを行った場合の工期は約1か月前後で、元請け会社が設備発注から人員の調整など全体のスケジュールを管理しています。そのため余裕をもってリノベーション工事を行うため、工期の遅延は殆どなく、緊急修繕が発生しても工期内で終わらせることが多いです。
工期が遅延する主な理由としては、天候不良、資材の納品遅延、施工会社のスケジュール問題などが挙げられます。
2020年に発生した新型コロナウイルスの流行時は、資材の納品遅延が発生していましたが、現在は突発的な災害がない限り、資材の遅延ほぼありません。そのため賃貸リノベーションで遅延する時は、元請け会社に何らかの問題があると考えられます。
リノベーション工期の遅延は絶対に避けるべき重要あ問題であり、特にリノベーション前に入居申込があった場合は、納期までに引き渡せられなければ、残りの工事は契約後に行わなければなりません。
このような状況は顧客との信頼関係が損なうリスクがあり、場合によっては長期入居が難しくなる可能性があります。
③デザインと機能の不満
リノベーション物件の主要なターゲット層は、おしゃれな暮らしを求めている20～30代女性です。同年代の女性は生活空間のデザインに対し高い関心を持っているため、リノベーションを手掛ける際、室内内装にデザイン性が高いアクセントクロスを採用する物件が多いです。
しかし色の好みは十人十色です。リノベーションで採用したアクセントクロスや室内内装が、顧客の家具やインテリアと合わなくなると、入居したことを後悔してしまいます。そのため室内内装を決める際は、様々なインテリアスタイルに対応できる柔軟性を持つことが求められます。
さらに築年数が古い物件は、室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下しており、約8割の借主は不満を感じ、その内の約3割は住替えを検討していることが、リクシル住宅研究所のリリースで明らかになっています。
しかし多くのリノベーション物件は、室内機能性の改善が行われていないことが多く、入居後に居住性に不満を感じる借主は潜在的には多いと考えられます。
顧客満足度が低下すると、契約更新などのタイミングで住替えされるリスクが高まります。リノベーションを行う際にはデザイン性だけではなく入居後の利便性も考慮することが重要です。
２．賃貸フルリノベーションの落とし穴の対処方法
フルリノベーションの予期せぬトラブルを抑える方法をお伝えいたします。
①追加費用の発生に備える
リノベーション施工中に配管や床材などが劣化／破損していることがあります。放置することができないため緊急修繕が必要になりますが、これにより当初のリノベーション予算を超える費用が発生する可能性があります。
こうした事態に備えるためには…
追加の修繕費用に備えて、事前に予算に余裕を持たせておくこと
リノベーション資金を金融機関から借入する際、一般的な証書貸付ではなく、限度額の範囲内で必要に応じて借りられる当座貸越契約を事前に結んでおく
ことで緊急修繕が発生しても、資金繰りに困ることはなく、迅速な対応ができます。
②工期遅延対策
投資目的でリノベーションを行っている以上、元請け会社の責任における工事遅延は絶対に避けなければなりません。
工事遅延は顧客からの信用を失うだけではなく、場合によっては顧客に対してお見舞金を支払う必要が出てくるため、元請け会社との間にトラブルが発生するリスクがあります。これを防ぐには以下の対策が効果的です。
対策１：工事請負契約書を作成する
リノベーション工事を依頼する際に、元請け会社との間で工事請負契約書を作成し、遅延した場合の損害額をあらかじめ決めておくことが重要です。これにより万が一元請け会社責任による遅延が発生した際、責任の所在が明確になり、トラブルを未然に防ぐことができます。
元請け会社の規模が小さい場合、契約書作成が難しい場合もあります。その場合は見積書などに遅延した際の支払額を記載することで、遅延によるトラブルを避けることができます。
対策２：作業進捗状況の報告
工事を依頼する際に、具体的な作業スケジュールを提出してもらい、進捗状況を定期的に報告してもらうか、貸主自身が現場に行き、工事が予定通り進行しているか確認することで遅延を防ぐことができます。
③シンプルデザインと漆喰の施工
顧客が持っている家具や雑貨、カーテンと部屋の調和を図るには、リノベーションの際インテリアの黄金比率に基づいた内装色を選ぶことが重要です。
室内配色を3色以下に抑えることで、統一感が生まれスッキリとした室内空間となります。
入居後の家具やカーテン、インテリアとの調和を考慮する際には、面積が大きい壁、床、天井の配色を1～2色に抑えると、バランス感覚があるおしゃれな部屋にすることができ、また好きなインテリアデザインに変更しやすくなるため、入居を後悔される方は少ないでしょう。
さらに室内機能性を高める方法のひとつとして、窓を省エネタイプに変えると断熱性が期待できますが、全ての窓を変えるとなると費用が高くなります。
そこでおススメなのが自然素材の漆喰です。
漆喰を施工すると調湿効果や保冷保温効果などが期待できるため、従前と比べ室内機能性を改善させることができます。漆喰は完全手作業での施工のため、コストは高くなりますが、窓交換と比べコストを抑えられるため費用対効果は優れていると言えます。
このようにインテリアの黄金比率を活用した配色と、機能性を高めるリノベーションを組み合わせることで、魅力的で住みやすい物件を提供することが可能になります。
▶漆喰効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、賃貸フルリノベーションの落とし穴とその対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸フルリノベーションで特に注意が必要なのが、室内デザインと機能性です。リノベーション物件に入居される方はインテリアデザイン対して高い関心を持っているため、内見時の室内のデザインが入居の選択に大きな影響を与えることは間違いありません。
さらに室内機能性は入居後でしかわかりませんが、リノベーション物件は家賃相場より高めに設定されているため、家賃に見合った価値を示さなければ、長期入居は難しくなります。そのため機能性を向上させるための施策、例えば漆喰の仕様などを行うことが、長期入居を促進するために有効となります。
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