空室対策リノベーションは本当に必要？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月3日
- 読了時間: 12分
賃貸物件の供給数は一部エリアを除き過剰状態となっています。特に築年数が経過している物件では、競争力が低下しているため適正家賃で募集しても客付けが難しくなっています。そこで少しでも早期客付けを目指し…
敷金礼金を無料にする
フリーレントをつける
初期費用を軽減するために、完全無料にする
広告料を設定する
などの対策を行う物件がありますが、これら対策は競合他社も同様に行っているため、昔と比べると効果が薄れているのが現状です。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを行っています。リノベーションを機に家賃8～10％値上げし、家賃相場を無視した募集を行っていますが…
2020年以降増収増益を継続
本執筆時の2025年４月２日現在満室稼働中
昨年度の物件稼働率は驚異の99％、家賃収入過去最高を更新
することができました。
築年数が経過した物件を所有する貸主は、リノベーションの重要性は理解しているものの費用対効果／リノベーション費用の2点で躊躇していると思われます。
本投稿は賃貸空室対策でリノベーションは本当に必要なのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションが必要な理由
築年数が経過した物件では、なぜ空室対策リノベーションが求められるのでしょうか？その理由は以下の3つ点が挙げられます。
集客しやすくなる
収益性が改善される
長期入居に繋げられる
それではそれぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
集客がしやすくなる
近年の賃貸業界では「部屋探しの多様化」が進み、部屋探しをされている方は、築年数の古さより部屋のクオリティーを重視する傾向があります。リノベーション物件は次のような魅力があります。
築年数は経過しているが室内がリニューアルされているため、見た目は新築並みになっている
新築より家賃がリーズナブルで、部屋探しの選択肢が広がる
リノベーション物件によっては新築物件よりデザイン性が優れている
このような理由から最近では、「最初からリノベーション物件」を探す方が増えています。そのため築年数が20年を超えた物件はリノベーションを行った方が集客において有利になります。
リノベーションは新しい価値を生み出す重要な手段のひとつで、投資することで長期的な収益を見込めることが期待できます。
収益性UPが期待できる
リノベーション物件は同築年の物件と比べ「資産価値」が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。しかし家賃を大幅に上げた場合、顧客が見つかるのか、不安を感じる貸主は少なくありません。
リノベーション物件に入居される方の中には…
新築／築浅物件を希望していたものの家賃予算が合わず断念した
方がいます。近年のインフレの影響で建築部材や人件費が高騰し、新築物件の家賃は今までと比べは１～2割程度上昇しています。
一方リノベーション物件は新築物件と比べ10～30％家賃が抑えられているため、家賃予算内に収まりやすく選択肢が広がります。そのためリノベーションを行うことで収益アップが期待できます。
なおリノベーション後の家賃値上げについては「エリア内の新築家賃相場の8掛け以内」までに抑えることが重要です。これ以上高くなると、リノベーション物件に入居する魅力が薄れ、客付けが難しくなります。
長期入居に繋げられる
適切な物件管理を行えば、同築年の物件と比べデザイン性に優れているリノベーション物件は長期入居者を得られる可能性が高まります。
さらにリノベーションを行うことで従前と比べ資産価値が向上し、契約更新時に家賃値下げ要求が発生しにくくなるという利点もあります。
長期入居者が多くなれば、安定した家賃収入を得ることができ、リノベーション前と比べると収益性は確実に向上します。
２．あまりおススメできない空室対策
近年では様々な空室対策があり、以下に掲げる空室対策は効果が期待できると言われています。
管理会社変更
入居条件緩和
広告料
ステージング
これらは貸主が考えている以上にリスクが大きく、状況によってトラブルに発展する可能性が高舞るため注意が必要です。
管理会社変更
物件空室率や管理のクオリティーが低下した場合、管理会社のマネジメント能力に問題がある可能性があります。
クオリティーが高い管理会社に変えることで、これらの問題を解決できると言われていますが、管理会社を変えると、家賃保証会社との保証契約や、管理会社と提携している家財保険を利用している場合は、契約が自動的に終了してしまいます。
家賃保証会社／家財保険は再加入できるものの、借主が新たに手続きを行う必要があるため、支払いを拒まれてしまうと、家賃滞納が発生すると回収が困難になる恐れがあります。また家財保険に無加入期間が長くなると漏水などのトラブルが発生した際、保険が適用されず問題が生じる可能性があります。
▶管理会社変更に関しては、過去記事をご覧下さい。
入居条件緩和
近年の空室対策として入居条件を緩和が注目されています。例えば外国人受け入れOK／ペット飼育OKにすると、賃貸需要を喚起し入居促進効果が期待できます。
入居条件を緩和する物件はまだまだ少ないため、潜在的な顧客層をターゲットにすることができ、費用をかけなくても空室対策ができる点は、貸主にとってもメリットと言えるでしょう。
しかし入居条件を緩和することで住環境が変わり、ペットによる騒音や文化の違による生活習慣の違いによる管理トラブルが増加する可能性があり、最悪の場合退去が発生するリスクが高まります。
▶入居条件緩和詳細は、過去記事をご覧下さい。
広告料
広告料とは貸主が仲介会社に支払う広告費のことで、物件成約を促進するための重要な手段のひとつです。広告料を設定することで…
成約になると、仲介会社側には仲介手数料と広告料収入を得るため、優先的に紹介してくれる
内見者から値引き交渉が入っても広告費を調整することで柔軟な対応ができ、成約率を高められる
メリットがあります。
しかし近年の部屋探しの傾向として、仲介店舗への来店数は年々減少しており、さらに広告料を設定する物件は、客付けに苦戦している物件に集中しています。特に築年数が古い物件は特に供給数が多いため、昔と比べると広告料付き物件の費用対効果はあまり期待できなくなっています。
▶賃貸広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
ステージング
近年の空室対策として「低予算リフォーム＋ホームステージング」が注目されています。
最低限のリフォーム（基本的には原状回復）した部屋にステージングすることで、早期客付けに成功している物件がとても多いとのことですが、弊社代表は上記空室対策は効果がないと断言できます。理由として以下4点があります。
同質化による価格競争
ホームステージングは参入障壁が低いため、多くの物件で採用されがちとなり、結果的にコモディティ化となります。これにより物件の差別化が難しくなり、過当競争が発生しやすくなります。
同質化による価格競争
部屋探しされる方は平均3件内見しています。そのため費用をかけたリフォームやリノベーションした物件と比較すると、最低限のリフォームを行いホームステージングしただけの物件は見劣りします。このため、顧客にとっては魅力的な選択肢となりにくく、結果的に空室が長引く可能性があります。
見えない劣化による管理トラブル
適切なリフォーム／リノベーションを行っている物件では、施工中に経年劣化による破損や不具合などを発見することができるため、入居後の管理トラブルを抑えることができます。
しかしホームステージングに依存している物件は「見えない劣化を放置」しているため、結果的に建物寿命を縮め、トラブルを引き起こすリスクが高まります。
資産価値と収益性の限界
低予算リフォームしか行わない物件は、物件資産価値の向上が見込めないため、結果として収益性を伸ばすことができません。長期的な視点で見ると、適切な投資を行い物件価値を高めた方が、安定した収益を得られやすくなります。
▶ステージングの詳細は、こちらをご覧下さい。
３．空室対策リノベーションで成功するには？
リノベーションを行うと収益アップや早期客付けが期待できますが、費用対効果を最大化させるためには、以下の3つの対策を行うと効果的です。
集客ターゲットの明確化
差別化戦略
集客の見直し
それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
集客ターゲットの明確化
近年の賃貸市場は完全に借り手有利な状況帯が続いています。そのためリノベーションを行う際は「明確な集客ターゲットの設定」が重要になります。
物件があるエリアの分析
リノベーションを行う前に、物件があるエリアの利便性や住環境を調べるとターゲット層の特定が容易になります。物件から最寄り駅までの距離、周辺の商業施設や公園の存在、学校までの距離を確認することでターゲット層を絞りやすくなります。
入居している借主属性の把握
現在の借主年齢層、家族構成を調べることで、リノベーションの方向性が明確になります。
例えばファミリー物件では、20～30代のカップルや新婚さんが多く入居するため、水回りや収納スペースの充実が必須です。一方単身者の場合は家具家電付き、インターネットの無料化が求められます。
成約のカギとなる要因の決定
リノベーションを成功させるためには、成約に影響を与える要素を理解することが不可欠です。例えばファミリー物件の場合、女性が部屋探しの主導権を握っているため、水回りのリニューアルはもちろんですが、興味を示すインテリアテイストを取り入れることが重要です。
▶集客ターゲットに関しては、過去記事をご覧下さい。
差別化戦略
集客ターゲット／リノベーションコンセプトが明確になっても、競合物件と重複してしまうと意味がありません。
リノベーションで成功するには、リノベーションコンセプトを軸にした差別化戦略を打ち出すことが重要です。具体的には以下の4点となります。
ブランドイメージ
商品
サービス
流通チャンネル
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
集客の見直し
物件募集する際には、賃貸検索サイトを利用するのが一般的です。しかし同サイトは希望条件を入力できるため、条件に1つでも該当しない物件はその時点で成約対象外となります。
リノベーション物件の場合、同サイト内のリノベーション定義に合致すれば専用ページに掲載できますが、定義から外れると通常掲載になり、反響数を伸ばすことが難しくなります。
そこでおススメなのがSNS媒体を使った独自集客です。SNS集客には以下メリットが期待できます。
ターゲット層へ直接的なアプローチができる
賃貸物件を最も利用している20～30代は日常的にSNSを利用しています。物件情報をハッシュタグをつけて投稿することで、ターゲット層に直接アプローチすることが可能です。
物件の認知度向上
SNSは拡散力が高く、多くのユーザーに物件の存在を知ってもらうことができます。SNSには検索機能がないため投稿することで、賃貸検索サイト以上の反響を得やすくなります。
ビジュアルを重視したプロモーション
SNSでは写真や動画を用いたビジュアルプロモーションがしやすく、物件の魅力を視覚的にアピールすることができます。
▶SNS集客に関しては過去記事をご覧下さい。
弊社事例
2018年から弊社物件ではリノベーション事業を展開しています。全20戸中15戸は改修済みで、上述した「集客ターゲットの明確化」「差別化戦略」「集客の見直し」を行ったことで…
2020年以降増収増益
本執筆時の2025年４月３日現在満室稼働
を達成しています。競合物件との徹底的な差別化を打ち出したことが、弊社リノベーションの成功に大きく寄与したと考えられます。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸空室対策でリノベーションは本当に必要なのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件立地が悪いとリノベーション効果が得られないと考える貸主がいます。しかし資産価値が低下すると状況はさらに厳しくなり、手の付けられない状態に陥る可能性があります。
地方都市では車社会となっているため、多少立地が悪くても「物件クオリティーを高めSNS媒体を使って物件告知」することで、立地の問題は十分カバーできます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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