賃貸物件の供給数は地方都市では完全に供給過多となっています。特に築年数が経過している物件では、競争力が低下しているため家賃値下げをしなければ集客ができない状態にまで陥っています。
そこで少しでも早期客付けを目指し…
敷金礼金を無料にする
フリーレントをつける
初期費用を抑えるべく、完全無料にする
広告料を設定する
などを行う物件がありますが、これら対策は競合他社も同様の対策を行っているため昔と比べると効果が期待できません。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを行っています。リノベーションを機に家賃8～10％値上げして募集を行っていますが本執筆時の2024年2月11日現在満室状態が続いています。
築年数が経過している物件を所有している貸主は、リノベーションの重要性を理解しているものの費用対効果／リノベーション費用の2点で躊躇していると思われます。
本投稿は賃貸空室対策でリノベーションは本当に必要なのかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策でリノベーションが必要な理由
築年数が経過した物件ではどうしてリノベーションが必要になるのでしょうか？その理由は以下の3つを挙げることができます。
集客しやすくなる
収益性が改善される
長期入居に繋げられる
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
集客がしやすくなる
近年の賃貸業界では「部屋探しの多様化」が進んでいます。そのため物件探しをされている方は部屋のクオリティーが良ければ築年数はあまり意識していません。
リノベーション物件は
築年数は経過しているが室内は新築とあまり変わりはない
新築より家賃がリーズナブル
リノベーション物件によってはデザイン性が優れている
ため、最近では「最初からリノベーション物件」にを探す方が多くなっています。そのため築年数が20年を超えた物件はリノベーションした方が集客上で有利になります。
収益性UPが期待できる
内装や設備交換するリノベーションすると同築年の物件と比べ「資産価値」が高くなります。そのためリノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。
一般的に家賃値上げは「エリア内の新築家賃相場の8掛け以内」までなら大丈夫と言われています。貸主の中には家賃を大幅に上げて大丈夫なのか不安に思う方もいるはずです。
リノベーション物件に入居する方の中には
新築／築浅に住みたいけど家賃予算が合わなく断念した
方が一定数います。新築／築浅物件に入居希望の方にとってリノベーション部屋は「家賃予算内に入り、また部屋のクオリティー」が高いため、新築より家賃帯が安ければ家賃値上げしても特段問題はありません。
長期入居に繋げられる
これは物件管理の質によって差異が発生しますが、リノベーション物件は同築年の物件と比べデザイン性に優れているため長期入居して頂ける可能性が高いです。
またリノベーションで資産価値が高くなったため、契約更新で家賃値下げ要求が発生しにくいのもメリットのひとつ。安定した家賃収入を得ることができリノベーション前と比べると収益性は確実に増加します。
２．あまりおススメできない空室対策
近年では様々な空室対策があり、以下に掲げる対策は効果が期待できると言われています。
管理会社変更
入居条件緩和
広告料
ステージング
上記は貸主が思っている以上にリスクが高くなり、場合によってトラブルに発展する可能性が高くなりますので注意が必要です。
管理会社変更
空室率の悪化／物件管理の質の低下は管理会社に問題がある可能性があります。
管理会社を変えることで問題を解決できる可能性はありますが、管理会社を変えると「家賃保証会社との契約が切れ家賃滞納保証」がなくなってしまいます。
別の家賃保証会社に加入すればいいと安易に考えている貸主が多いですが、借主側は新たに「初回保証料／月別保証料or更新料」支払いを拒む可能性が高くなるため、家賃滞納が発生すると回収が厳しくなります。
▶管理会社変更に関しては、過去記事をご覧下さい。
入居条件緩和
外国人受け入れOK／ペット飼育OKなど入居条件を緩和することで、需要が多くなることから空室対策としては効果的と言われています。
しかし入居条件を緩和させたことで新たなトラブルを誘発し、特に現借主からの反発は多くなることが予想され場合によっては退去リスクが高くなります。
▶入居条件緩和詳細は、過去記事をご覧下さい。
広告料
広告料とは貸主が仲介会社に支払う広告費のことです。広告料を設定することで…
成約になると、仲介会社側には仲介手数料＋広告料収入が入るため優先的に紹介してくれる
内見者から値引き交渉が入っても広告費を削ることで柔軟な対応ができる
メリットがあります。
ただ近年の部屋探しの特徴として、仲介店舗来店数は年々減少しさらに広告料付き物件＝客付けに苦戦している物件に集中しているため、昔と比べると広告料付き物件の費用対効果はあまり期待できません。
▶賃貸広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
ステージング
近年の空室対策で注目されているのは「低予算リフォーム＋ホームステージング」です。
最低限のリフォーム（基本的には原状回復）した部屋にステージングすることで、早期客付けに成功している物件がとても多いとのことですが、弊社代表は上記空室対策は効果がないと断言できます。
理由としては…
ステージングは参入しやすいため同質化になると過当競争になりやすい
費用をかけたリフォーム／リノベーション部屋と比較すると一目瞭然で劣る
リフォームしないと「見えない劣化」に気づかなくなり管理上のトラブル発生率が高くなる
資産価値が高くないため収益性を伸ばすことはできない
からです。
▶ステージングの詳細は、こちらをご覧下さい。
３．リノベーションで成功するには？
費用が高額になるリノベーションに期待する貸主は非常に多いと思います。費用対効果を最大化させるためには、以下の3つの対策を行うと効果的です。
集客ターゲットの明確化
差別化戦略
集客の見直し
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
集客ターゲットの明確化
賃貸市場は物件供給数が飽和になっているため借り手有利になっています。
借り手側は好きな物件を自由に選べるためリノベーションする時は「誰に入居してもらいたいのか」事前に考えた上で対応しないと確実に失敗してしまいます。
集客ターゲットの設定方法は
物件があるエリア
入居している借主属性（年齢／家族構成など）
成約のカギは誰なのか？
を総合に判断しその上でリノベーションコンセプトを明確にすると、集客ターゲットが気に入る部屋になります。
▶集客ターゲットに関しては、過去記事をご覧下さい。
差別化戦略
集客ターゲット／リノベーションコンセプトが明確になっても、リノベーションが競合物件と被ってしまうと意味がありません。
リノベーションで成功するためには、リノベーションコンセプトを軸にした差別化戦略を打ち出すことです。具体的には以下の4点となります。
ブランドイメージ
商品
サービス
流通チャンネル
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
集客の見直し
物件募集する際、賃貸検索サイトを利用するのが一般的です。ただ同サイトは希望条件を入力できるため、条件に1つでも該当しない物件はその時点で成約対象外となります。
リノベーション物件の場合、同サイト内のリノベーション定義に合致すれば専用ページ掲載が可能になるものの、定義外になってしまうと通常の掲載となるため反響数を伸ばすことが難しくなります。
そこでおススメなのがSNS媒体を使った独自集客。
賃貸物件を最も利用する20～30代はSNSを頻繁に利用しています。そのため物件情報をSNS媒体に掲載することで、物件認知度を高めることができ、ある意味賃貸検索サイト以上の効果が期待できます。
▶SNS集客に関しては過去記事をご覧下さい。
弊社事例
2018年から弊社物件ではリノベーション事業を展開しています。全20戸中14戸は改修済みとなっていますが、上述した「集客ターゲットの明確化」「差別化戦略」「集客の見直し」を行ったことで…
2020年以降増収増益
本執筆時の2023年10月26日現在満室稼働
することができました。競合物件との徹底的な差別化を打ち出したことが、弊社リノベーションが成功したといっても過言ではありません。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸空室対策でリノベーションは本当に必要なのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件立地が悪いとリノベーション効果が期待できないと考える方がいます。ただ資産価値が低下してしまえば状況はさらに悪化し、手の付けられない状態となってしまいます。
地方都市では車社会となっているため、多少立地が悪くても「物件クオリティーを高めSNS媒体を使って物件告知」することで、立地問題をカバーすることは十分に可能です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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