賃貸物件の空室を「一日でも早く埋めたい」と考えているのは、貸主はもちろんですが仲介会社も同じ思いです。
仲介会社は成約させない限り報酬となる仲介手数料をもらうことができません。仲介手数料は法律で最大でも家賃1,1か月分までしか請求できないため、売り上げを伸ばすには契約本数を伸ばすしか方法はありません。
繁忙期終了間近／閑散期に退去連絡が入ると、部屋探しされている方が極端に減ってしまうため、空室が長期化になる可能性が高くなります。
一般的に空室を最速で埋めたい場合「広告料」を増額すると効果的と言われています。広告料とは、賃貸成約時に貸主が仲介会社に別途支払う謝礼金のことで、AD（advertisement)と言われています。
広告料付き物件を成約すると、客付けに成功した仲介会社は…
借主からは仲介手数料
貸主からは広告料
双方から報酬を得ることができるため、優先的に紹介されることから早期客付けが期待できます。
ただ最近のお部屋探しの傾向は…
希望条件に合致した3件程度の部屋を内見している
仲介来店数が1～2店舗が殆ど
のため、広告料設定物件と内見部屋の条件が類似していれば成約チャンスがあるものの、条件が合わないと仮に紹介してもスルーされてしまう可能性が高くなります。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、部屋探しされる方は少しでもクオリティーが高い部屋を選ぶ傾向です。そのため広告料を設定／増額してもクオリティーが低い物件は仲介担当者が頑張っても成約率を高めることは難しいのが正直なところです。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあります。1993年に施工された２LDK賃貸物件で和室がいまだにあるため、早期客付けは難しいと思われてしまいますが…
弊社物件は広告料設定は一切行っていないにも関わらず本執筆時の2024年5月29日現在満室＋直近3年間増収増益を達成することに成功しています。結果が出せたのは差別化リノベーションと募集方法を全面的に見直したからです。
差別化リノベーションについて
賃貸物件を探している方は平均3件内見していると言われています。複数の部屋を比較して最終的に1部屋に決めているため、「見込み客の意識レベル」的には「お悩み客」に該当すると思われます。
お悩み客を今すぐ客に変えるには…
他社との違い
自社を選ぶことによるメリット
価格以上の価値を説明
することが重要になります。そこで弊社リノベーションは20～30代女性を成約ターゲットとし同年代から評価が高いカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。
可能な限り自然素材を使用することで、他社との差別化／借主の声を直接伝えることで家賃以上の価値があることをPRしています。
借主の声を直接伝えることで、リノベーション物件が住みやすいことが想像できます。借主の声を伝えることで従前と比べると早期客付けさせることに成功しています。
▶見込み客の詳細は過去記事をご覧下さい。
独自集客について
賃貸検索サイト内には検索画面があります。そのため希望条件に該当しない物件はその時点で成約対象外となります。
ただ部屋探しされている方は、必ずしも同サイトを活用しているとは言えません。賃貸物件を最も利用している10～30代は調べ物をする際Google検索の他にSNS検索も利用しています。
リノベーション物件はデザイン性が高いためSNSで「映える部屋」を投稿すれば、反響数UPが期待できます。そこで弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に公式サイトを開設。
その結果2020年以降成約期間は短種傾向となり、概ね退去後1か月程度で客付けさせることに成功しています。
まとめ
広告料を設定すれば他社仲介会社にも情報が届くため紹介率が圧倒的に多くなります。ただ物件クオリティーが低ければ逆効果となってしまいます。
空室を短期間で埋めるのであれば物件クオリティーを高め独自集客を展開した方が、メリットが大きいと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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090-8514-3562
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