賃貸経営を安定させるためには、空室を可能な限り発生させないことです。ただ現実的には転職や転勤／戸建て住宅住替えは発生するため、退去を100％防ぐことはできません。
大多数の貸主は「空室対策＝成約」と捉え、低コスト＋早期に成約させることを意識しています。
弊社代表が考える空室対策の真の目的とは、成約がゴールではなく長期入居に繋げ安定した家賃収入を得られやすくする部屋作りをすることだと考えています。
本投稿は賃貸空室対策の真の目的について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"真の目的における空室対策で重要なポイント”
１．賃貸空室発生原因
賃貸業界が懸念している問題とは、早期客付けが年々厳しくなっている点です。原因として考えられるのは次の3点を挙げることができます。
物件供給数の飽和
設備投資しない
募集部屋がターゲットにあっていない
それぞれの理由についてみていきましょう。
１）物件供給数飽和
株式会社野村総合研究所の調べによると、住宅の減築など抜本的な対策を行わなければ全国の空き家は2033年度には約2200万戸（2013年と比べて約3倍増加）にまで上昇するとのことです。
物件供給数が飽和になると必然的に空室率が悪化してしまいます。特に競争力が低下下築年数が経過している物件は影響が出やすいため、家賃値下げしてもなかなか客付けに結び付けることが難しくなります。
▶野村総合研究所が発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
２）設備投資しない
GMO賃貸DXが調べた所によると、部屋探ししている方は築年数より家賃帯を気にしている傾向が強いとのことです。
築年数が経過しても設備投資することで資産価値が高まるため集客上有利になりますが、設備投資しなければ当然ながら物件印象が悪くなり空室が長期化してしまいます。
▶GMO賃貸DXが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
３）ターゲットにあっていない
空室対策強化の一環として、人気設備を増強する物件が非常に多くなってきています。
ただ人気設備を取付けたとしても部屋のクオリティーが低ければ、他の物件に流れてしまう可能性は非常に高くなってしまいます。
２．今までの空室対策の欠点
今までの空室対策で有効的と言われていた
広告料を設定
ホームステージング集客
を行えば反響数アップが期待でき早期客付けができると言われていました。
ただ上記空室対策の大きな落とし穴は、物件資産価値が高まっていないこと。
物件価値が高まらなければ時間の経過と共に価値が下落し、最終的には価格競争に巻き込まれてしまいます。さらに上記空室対策は参入する物件が多いため「差別化を図る」ことができません。
そのため空室対策を根本的に改めなければ、淘汰されてしまう可能性が強くなります。
▶広告料、ホームステージング集客の危険性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．賃貸空室対策の真の目的とは？
弊社代表が考える空室対策の真の目的とは、設備投資を行い長期入居に繋げれられるような賃貸経営を行うことです。
最小限のコストで客付けに成功しとしても
短期間で退去する可能性が高い
家賃値下げによる収益性低下
借主トラブル増加
すれば稼働率が悪くなり安定した家賃収入を得ることが難しく、場合によってはキャッシュフローの低下を招きやすくなってしまいます。
一方設備投資を行うことで資産価値が高めることができるため、家賃値上げや長期入居に繋げることができるため安定的な家賃収入を得ることができます。
また築年数が経過したとしても価格競争からの脱却を図ることが可能となります。
４．弊社リノベーション事例
弊社物件は築年数が経過しているだけではなく、物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い」ためエリア内にある競合物件では価格競争が激化しています。
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弊社代表は家賃値下げ集客を行い客付けができたとしても、安定的な収益を確保することは難しいと判断し、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行い家賃値上げ集客を行っています。
徹底的に差別化戦略を打ち出したことにより
家賃相場を無視した家賃設定に成功
管理の質を高めることで長期入居＋契約更新時の家賃値下げ要求回避
属性が高い借主が多く集まるので、借主同士のトラブルはほぼ解消
したことで収益性＋稼働率は2020年以降改善させることに成功。
弊社代表の空室対策は不動産賃貸業界でも注目され、多くのメディアにも取り上げられるようになりました。
▶弊社代表が取り上げられた取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
５．まとめ
今回は賃貸空室対策の真の目的について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策を考える際「コスト」がどうしても気になってしまうものです。
ただコストをあまりにもかけない空室対策は長期的な視点から見て、長期入居に繋げられにくくなることから安定的な家賃収入を得られにくくなってしまいます。
また定期的に修繕を行わなければ建具トラブルが発生する可能性が高くなり、結果的には修繕費支出が多くなってしまいます。
賃貸市場は今後大空室時代を迎えようとしています。そのため競争はさらに厳しくなることが予想されますが、生き残るためは「空室対策の真の目的」を理解することが重要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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