賃貸物件を貸す時は、家賃滞納リスクに備えなければなりません。一昔前は親族に連帯保証人になってもらうのが一般的でしたが、近年では家賃保証会社を利用するケースが非常に多くなっています。
家賃保証会社を利用すれば原則連帯保証人は不要となり、また滞納が発生しても保証会社が代位弁済してくれるため、保証会社が倒産しない限り滞納リスクはゼロになります。
ただ借主は初回保証料／月額保証料or更新料を負担するため、家賃滞納しない借主にとっては明らかに損となります。そのため一部借主から家賃保証会社加入したくないと相談する方がいますが、どのように対応すればいいかわからない貸主も多いと思います。
そこで本投稿は借主から家賃保証会社に加入したくないと言われた場合の対処方法についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．家賃保証会社とは？
家賃保証会社とは借主の債務を保証してくれる会社のことです。冒頭でもお伝えした通り昔は家賃滞納リスクに備え契約時に連帯保証人をつけることを入居条件にしていました。
しかし時代の変化により連帯保証人を立てることが難しい方が増えてきたため、2000年代に家賃保証会社が生まれ現在では約8割の物件で家賃保証会社を利用していると言われています。
借主は保証料／月額保証料or更新料を支払うことで保証会社が事実上の連帯保証人の役割を担ってくれます。家賃滞納が発生した場合、保証会社が代位弁済し事実上家賃滞納はゼロになるため、従前と比べ安定した家賃収入を得ることができます。
２．借主に家賃保証会社に加入したくないと言われたらどうする？
家賃保証会社に加入する場合、契約時に初回保証料として家賃50～100％を支払い、月額保証料が設定されている場合は毎月総家賃の1～2％／更新料が設定されている場合は年1回1～2万円の更新料を支払わなければなりません。
全額掛け捨て＆退去時返還されないため、借主にとってはマイナスでしかありませんので、一部借主は入居申込などで交渉される方がいます。
結論から言いますと家賃保証会社加入は貸主の賃貸経営を守る切り札となり、さらに保証会社利用拒否はできません。
１）加入することが入居条件
家賃保証会社を利用している物件（仲介会社）は「家賃保証会社利用必須」を入居条件にしています。
つまり家賃保証会社利用必須物件において保証会社を利用したくないと主張すると「入居条件に満たしていない」ことになるため入居審査は一切できないため、事実上仲介会社が入居拒否したことになります。
２）加入しないと貸主リスクが増大
家賃滞納が発生する確率は1割以下と言われていますが、実際に家賃滞納などが発生すると貸主の金銭的／精神的負担が増大します。家賃保証会社を利用しないと以下リスクが高くなります。
信用情報が確認できないため滞納リスクが高くなる
一部の保証会社は信用情報機関と連携しているため過去5年間の滞納歴を把握することができます。家賃滞納する方の多くは「滞納癖」があり、滞納歴が把握できれば入居拒否することで入居後の滞納リスクを予防することができます。
一方家賃保証会社を利用しなければ信用情報は一切確認できないため、滞納リスクが高くなり、また一度滞納すると回収が難しくなるため滞納金額が膨れ上がってしまう／回収できない恐れがあります。
強制退去費用が高額になる
一般的に家賃滞納を3か月以上続けた場合、契約上の信頼関係は破綻しているとみなされ、賃貸借契約は解除することができます。ただ契約解除＝退去ではありませんので、退去させる場合は不動産明け渡し訴訟を起こし勝訴しなければなりません。
ただ訴訟費用＋滞納分家賃を合わせると100万円近い費用が発生しますが、家賃保証会社を利用していた場合、訴訟費用は全額保証会社負担となります。
また強制退去後の原状回復費用に関しても、上限はあるものの保証会社が費用負担してくれるため、貸主負担は一部のみとなります。
３．まとめ
本投稿は借主から家賃保証会社に加入したくないと言われた場合の対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
家賃保証会社を利用することで家賃滞納／強制退去費用リスクが限りなくゼロになるため、貸主的にはメリットが大きい言えます。
そのため家賃保証会社加入に否定的な方がいた場合は、入居をお断りした方が結果的にトラブルを避けることにつながります。
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