弊社物件は築年数が経過していますが御陰様をもちまして、2020年以降連続増収増益を続けることができています。
今でこそ賃貸経営が軌道に乗っていますが、弊社代表がオーナーに就任した2007年当時は債務超過状態で、正直なところいつ自己破産してもおかしくはない状態でした。
今でもよく覚えていますが、当時のメインバンク融資担当者から
「長田さんみたいな人を資産貧乏というのですよ」
と言われた時はとても悔しい思いをしました。確かに債務超過に陥っているため担当者の指摘は間違っていません。
その後様々な経営改革を行ったことで次第に収益が回復し、現在に至っています。
本投稿は弊社物件がどのようにして債務超過から脱出したかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．相続当時の状況とは？
急遽2代目オーナーに
弊社物件は私の祖父が相続税対策として、1993年に賃貸経営を始めたことがそもその始まりでした。当時は賃貸物件の供給数が少なかったため、空室が発生してもすぐに部屋が埋まるような事態でした。
しかし2000年代に入ると競合他社が次々に参入したため年数が経過していた弊社物件の収益性は低下。2006年に一家の大黒柱であった父親が56歳の若さで亡くなり、あとを追うように祖父も亡くなってしまいました。
祖父と父が相次いで亡くなってしまったため、当時28歳の私が急遽2代目オーナーに就任しました。
債務超過状態
2代目オーナーに就任した当初、目を疑いたくなるような経営状態でした。
当時のアパート入居率は7割以下で月の家賃収入は約70万。アパートローン返済は約90万円。
足りない部分は自営業している母からの資金援助で何とか経営維持していました。所謂自転車操業です。
メインバンクの融資担当者から「資産貧乏」と揶揄されたのはまさにこの時期で、いつ資金ショートしてもおかしくはなかったため、物件売却を検討しました。
しかし完済ができる見込みがなかったため事業継続を選び経営改善を図ろうと獅子奮闘しました。
▶当時の状況については、過去記事をご覧下さい。
２．債務超過をどのように抜け出したか？
自転車操業（債務超過）を抜け出すには、キャッシュフローを早急に改善しなければなりません。
弊社物件が行った経営改革は、メインバンクに返済方法の見直し（リスケジュール）を行い、その後他行でアパートローン借り換えを行いました。
返済期間の延長による毎月支払い額の軽減
債務超過から脱出するためには、毎月の支払額を何とかしなければなりません。そこで融資担当者に現在の状況を説明した上でリスケジュールの検討をしてもらえないか相談しました。
その結果、返済期間を延長してもらうことができたことで毎月の返済額を20万円減額に成功し、債務超過から脱出することができました。
リスケジュールが認められると毎月の支払いが軽減できますが
格付けが下がるため新規融資は難しくなる
返済期間を延長したことにより利息を余分に支払うことになる
ためその点は注意が必要です。
借り換えによりさらに返済額を軽減
弊社代表が2代目オーナーに就任した際、親族から2,000万円の遺留分請求を受けました。キャッシュでは支払えないため、地元の信用金庫に融資をお願いし支払いました。
ただ借入目的が事業性ではないためフリーローン（当時の金利で4％）で借りたため毎月の返済がとてもきつく1回だけリスケジュールを行いました。リスケジュールしても苦しい状況は変わらなかったためある時融資担当者に「金利引き下げができなければ他行で借り換えする」と啖呵を切りました。
後日融資担当者から、弊社が所有している約1,000坪の土地の担保能力があるから「他行で借りているアパートローン全てを借り換え」すればフリーローン金利も下げると提案されました。
すぐに同意して借り換えを実施しました。
その結果、フリーローン金利を1％以上下げてもらい、さらにアパートローンにも金利引き下げ＋支払期間を延長してもらうことができたため、毎月の支払いがさらに楽になりました。
３．利益を出すには資産価値向上
借り換えを行った当時、アパート集客に行き詰まりを感じていました。今まで行っていた空室対策（リフォーム）が通用しなくなり2017年の繁忙期、客付けに失敗し赤字転落になりました。
そこで集客方法を全面的に見直し、リフォームからリノベーションへと舵を切り、さらに物件専用公式サイトを立ち上げることで、物件情報をより多くの方に周知させようと考えました。
その結果2年後からは安定した集客を行うことができ、満室＋増収増益を達成するまでに至りました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は弊社物件がどのようにして債務超過を抜け出したかについてお伝えいたしました。冒頭でもお伝えしたポイントをもう一度見てみましょう。
債務超過から抜け出すためには、迷うことなくリスケジュールを行い資金繰りを改善させることが重要です。
ただ再建計画を融資担当者に説明→納得してもらえなければリスケジュールが認められない可能性が高く、特に都市銀行／地方銀行ではリスケジュールしても再建できないと今後の新規融資はが難しくなってしまうため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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