賃貸検索サイト内には「エリア内の同築年の家賃相場」が掲載されています。
部屋探しされている方／現在入居されている方は、家賃相場をものすごく意識しています。そのため家賃相場と現況家賃に乖離があると内見時／契約更新時家賃値下げ交渉が入りやすくなりますが、交渉に応じるべきかどうか多くの貸主は悩んでしまいます。
本投稿は家賃相場が下落した際、所有物件の家賃見直したほうがいいのかについて、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃見直しで重要なポイント”
１．家賃相場が下落する背景
賃貸物件の資産価値は建物の経年と共に下落すると言われ、賃貸の家賃下落率は一般的に年換算で1％程度と言われています。
建物の資産価値が下落すると家賃維持した客付けが難しくなるため、一定期間空室が続くと貸主／管理会社は家賃値下げに踏み切ります。
家賃値下げすると、競合他社物件も対抗措置として同様の値段設定をしてきます。
部屋探ししている方／契約更新する方は
家賃相場と現在の家賃について事前に調べている
貸主が了解してくれないと理論武装（契約しない／退去検討する）を仕掛けてくる
ことが予想されるため、家賃値下げ交渉が入ると見直しする貸主が多いのが現状です。
２．家賃見直し効果
募集時及び契約更新時に貸主が家賃見直しした場合のメリット及びデメリットをまとめると、次の通りとなります。
１）メリット
借主にとって家賃値下げが認められると、毎月の生活費を節約できるため入居促進／長期入居に繋げることができます。
例えば家賃5万円で、2年毎の更新時に「5000円値下げ」した場合
| 2年 | 4年 | 6年 | 差額 |
値下げなし | 120万円 | 240万円 | 360万円 | − |
値下げあり | 120万円 | 228万円 | 324万円 | 36万円 |
長期入居すればするほど借主側にメリットが生まれるため、退去抑制効果が期待できると言えます。
２）デメリット
募集時に家賃値下げしてしまうと賃貸検索サイト上に反映されてしまうため、同一物件内の他の借主からクレームが入りやすくなります。
また更新時に貸主が家賃見直しに同意ししてしまうと、その情報は確実に他の借主にも流れてしまう可能性が高くなるため、同様の措置を他の借主にも取らなければなりません。
1回でも家賃値下げに応じてしまうと、負のスパイラルに陥りやすくなりその結果
高稼働率なのに利益が得られにくくなる
収益性が確実に減少する
借主の質が低下することでトラブル発生率が高くなる
ことが予想されます。近年では賃貸空室率が全国的に悪化傾向となっているため、適正家賃で募集しても早期客付けは難しくなっています。
▶賃貸経営の負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
３．借主からの家賃見直し提案を避ける方法
物件資産価値と家賃相場は築年数の経過と共に下落してしまいますが、視点を変えれば資産価値を高めれば家賃値上げも難しくはない事が言えます。
借主からの家賃見直し提案を避けることができる唯一の方法は、物件資産価値を高めるリノベーションを行うことです。
資産価値が高くなれば同築年の物件と比べ物件価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げしても交渉が入りにくく、また目減りを最小限に抑えられるため更新時家賃値下げ要求が入りにくくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行い、リノベーションを機に家賃値上げに踏み切っています。
成約ターゲットが気に入る差別化リノベーションを展開
家賃相場の影響を受けにくくするため独自集客を展開
することで募集時期関わらず安定した集客を行うことができています。
上のグラフは弊社物件エリア内にある競合他社物件（弊社物件と築年数、間取りが同じ／最低限のリフォームのみ／家賃相場以下）と弊社リノベーション部屋の家賃比較です。
リノベーションを機に家賃値上げに踏み切ったことで入居年数が長くなればその分利幅が大きくなるため恩恵を享受しやすくなります。
▶弊社リノベーションの取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は家賃相場が下落した際、所有物件の家賃見直したほうがいいのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃相場が下落すると募集時相場を意識してしまいがちになります。
しかし家賃相場を意識した集客を行えば確実に貸主の家賃収入に影響が出てしまい、賃貸経営が厳しくなりますが物件資産価値を高めたリノベーションを行うことで家賃相場の影響が受けにくくなるため、安定した家賃収入を得ることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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