近年の賃貸物件の供給数は一部エリアを除き飽和状態となっています。そのため競争力が低下している築年数が経過した物件は、家賃値下げしても客付けに苦戦している所があります。
ただリノベーションを行うと、物件資産価値が向上するため「早期客付け」「リノベーションを機に家賃値上げ」がしやすくなり、収益性改善が期待できます。
但し集客ターゲットを明確にしたリノベーションを行わないと、成約に繋げることが難しくなってしまい、現実問題として上記を意識しないリノベーション物件は空室期間が長くなっています。
本投稿は、賃貸リノベーションで成功する対策について、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．集客ターゲットを明確にする
リノベーション成功のカギを握るのは「集客ターゲットを明確にする」ことです。ターゲットを意識したリノベーション部屋が提供できなければ訴求効果が期待できず、ただのモデルルームになってしまい客付けが厳しくなります。
集客ターゲットの選定方法は以下を参考にするとイメージしやすくなります。
現在入居している方の年代層、家族構成
物件の間取り（単身向け／ファミリー物件）
物件があるエリア（市街地／郊外）
物件周辺にある賃貸物件は、どのような間取りが多いのか？
物件を決める決定権は、誰？
これら情報を把握した上で、具体的にどのような人に入居してもらいたいのかを考えれば、集客ターゲットが明確になってくるはずです。
例えば、弊社物件の場合
１）現在入居している方の年代層、家族構成
20～30代のカップル、新婚さん、お子さんが2人までのの家族
２）物件の間取り
２LDK
３）物件があるエリア
山梨県甲府市郊外にある、閑静な住宅地
４）エリア内にある競合他社物件は、どのような間取りが多いのか？
圧倒的に１LDK以上の物件が多い
５）物件を決める決定権は、誰？
圧倒的に女性（奥様）
「物件を決める決定権を握っている方に特化」したリノベーション部屋を提供することができれば、ニーズに合致する可能性が高くなることから成約率は一気に高まります。
▶弊社リノベーションの取組については、過去記事をご覧下さい。
２．入居後のイメージが実現できるか？
リノベーションを行う際「入居後の生活イメージが連想」させる部屋になっているかどうかが重要になってきます。
部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。そのためリノベーション部屋が「入居後の生活イメージ」に合致させることができれば成約率は一気に高くなります。
そのためリノベーションを行う際には、集客ターゲットが気に入るインテリアにすることが重要となります。（ここを間違えてしまうと早期客付けは厳しくなります）
３．賃貸リノベーションで成功するには？
１）映える部屋になっているか？
リノベーションで成功するには「集客ターゲットが好むインテリアテイスト空間にする」ことと「デザイン性を追求」することです。
冒頭でもお伝えした通り近年ではリノベーション物件が増加傾向となっています。そのため確実に早期客付けに持って行くにはデザイン性を追求し所謂「映える部屋」を作ることが求められます。
映える部屋を提供することができれば、内見時の第一印象＋訴求効果が高くなるためクオリティー次第では内見当日に入居申込してくれる可能性が高くなります。
２）無理に変えない
築年数が古い物件の場合、壁付けキッチンが標準となっているところが多いです。ただ近年はリビングの様子を伺いながら料理ができる「対面キッチン」が人気が高いため、貸主の中にはリノベーションを機に対面キッチンに変更したほうがいいと考える方もいます。
理論上壁付け→対面キッチンに変更することは可能ですが…
キッチンスペースで約4帖確保するため、LDK有効面積が狭くなる。
配管／ガス／内装工事が必須となるため、100万円近い費用
になるもののキッチン交換すれば集客上不利になることはまずないため、費用対効果はあまり期待できません。
３）費用を抑えることも重要
設備が古いと見た目的に古さが出てしまいます。そのためリノベーションする際は原則設備交換は必須となります。
ただトイレや洗面台の状態が良ければ内装を一新することで「映える空間」をつくれるため、リノベーション費用を抑えることができます。
弊社リノベーション部屋では、トイレ本体は「そのまま使用」していますが、内装を一新させることによって、古さは全く感じられずデザイン性が高いトイレ空間となっています。
▶弊社リノベーションの事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．入居者の声を伝える
リノベーション物件は見た目的には新築並みになっているものの、築年数が20年以上経過しているため室内機能性／利便性に懐疑的に思っている方は一定数いるはずです。
そこで弊社物件ではオーナーである私が借主に直接取材させていただき「入居後の暮らし」関してヒアリングを行っています。
借主の声を内見時に直接伝えることで、築年数の古さに対する懸念を払拭させることができ入居促進に繋げることができます。
参考までに、2019年にご入居されたお客様の声（一部）を抜粋いたします。
オーナー：リノベーションの部屋についてお聞かせください。まず当物件のナチュラルキッチンについて、使い勝手などはどうでしょうか？
ご入居者様：一目見て「こういうキッチン」は大好きだったので抵抗はありませんでした。正直に言うと、キッチンカウンターがない状態では（キッチンの）作業スペースが狭いので、料理がしにくいと思ったのですが、調理台が付いた可動式のキッチンカウンターがついていたので、料理がとてもしやすく、また収納スペースもたくさん確保してあるので、乾燥タイプの食品などはキッチンカウンターの上部引き出しに、下部収納には、調理器具などを置いていますが、余裕をもって収納できる点がメリットです。 もし欲を言えばこちらのキッチンは、キッチンをリメイクしたとのことですが、身長が大きめの男性の場合、このキッチンの高さでは少し料理がしにくいのかな？と思いましたが、それでもこのキッチンは、友達などが遊びに来た時「何このキッチン！」「このキッチン可愛い」と褒めてくれて、友達も住みたいと言っているとのことですが、ただその友達は今戸建て住宅に住むとの事なので、住めないのが残念と言っていました（笑） また、LDKに備えづけのLEDダウンライトが思っていた以上に明るく、キッチン側にあるダウンライト2基＋キッチンにあるLED蛍光灯だけで十分。ペンダントライトは友達が来るときは付けていますが、もちろん言われることは「何このキッチン‼超オシャレ」です（笑）
オーナー：最後に一言お願いします。
ご入居者様：築年数が経過している物件というだけで、入居することに抵抗を感じているのは本当にもったいないです。グレイスロイヤルは、築年数は経過していますが、室内外しっかりと管理されていて、リノベーション部屋も、よく見かけるようなリノベーション部屋とは全く別次元のもの。 女性が喜ぶような設備を導入しているので、友達を部屋に呼んだ時必ずと言っていいほどおしゃれな部屋と言ってくれるので、正直とてもうれしくなります。 これだけしっかりとリノベーションを施しているので、家賃が高いといった印象は今でも思いませんし、また初期費用が前の物件と比べると10万円ぐらい安い点も魅力的。初期費用が安ければその分室内におしゃれな雑貨や家具などを置きたいと思いますので、初期費用の安さの点においても、グレイスロイヤルは友達にもおすすめしたい物件。
▶アンケートの詳細に関しては、弊社物件専用ＨＰよりご覧下さい。
５．まとめ
今回は賃貸リノベーションで成功させる対策について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションで成功するにはやはり顧客目線に立った部屋作りすることが一番重要です。
顧客が貸主物件に「何を求めどのような暮らしを希望するのか」をペルソナ設定することで、競合物件との差別化を図ることができるため、早期客付けが期待できます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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