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アパート経営最大リスクを回避するためには？


アパート経営をする貸主にとって、最も大きなリスクは「空室の発生による家賃収入の減少」です。



賃貸アパートは築年数の経過と共に資産価値が下落します。築10年目までは資産価値目減りを抑えられるため退去が発生しても早期客付け／家賃値下げも最小限に抑えることができます。



しかし築年数10年目／20年目を迎えると設備価値と家賃相場が急激に下落するため空室リスクが上昇します。



アパート経営の最大リスクを回避するためには？


空室リスクを軽減するには、空室対策を講じることが不可欠であり、一般的に以下の空室対策は効果が期待できると言われています。




ただし近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態にあり、需要と供給のバランスが崩れています。そのためこれら空室対策を行っても競合物件も同様の対策を講じるためコモディティ化が進み、貸主が期待するほどの効果が得られない可能性があります。


 

【コモディティ化になる背景】


  • 地方都市では空室率の悪化→適正賃料に設定しても価格競争激化→部屋が埋まりにくい。

  • 人気設備設置→必ずしも早期成約に繋げられない（決め手にはならない）

  • 部屋探しされている人の仲介店舗来店数減少→広告料設定しても効果があまり期待できない

 

アパート経営における最大リスクである「空室による家賃収入の減少」を防ぐには、イノベーションを図るしか方法はありません。具体的には…



  • 成約ターゲットに合致した部屋を提供する

  • 賃貸集客を見直す



ことです。それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。




成約ターゲットに沿った部屋を提供する


リノベーション部屋


部屋探しされる方平均3件内見していると言われています。内見される方は予め家賃予算を設定しているため、見込み客の意識レベルで例えると「お悩み客」に該当します。





内見で有利にするには「絶対に入居したい」と思わせるような魅力的な部屋を提供するしか方法はありません。



弊社物件は２LDKの間取りで、20～30代のカップル／新婚夫婦が多く入居しています。一般的にファミリー物件は女性が部屋探しの主導権を握っています。


弊社の物件は2LDKの間取りで、20代から30代のカップルや新婚の方々が多く入居しています。一般的にファミリー物件では、女性が部屋探しの主導権を握っています。




そこで、女性に人気のカフェスタイルに特化したリノベーションを2018年から随時展開し、自然素材の漆喰や無垢材をふんだんに使うことで、温かみのある落ち着いたリノベーション空間を創出しました。



競合物件が模倣できない独自のリノベーションを行った結果、従前と比べ訴求力が向上し、内見当日に入居申込される方が増加しました。現在では内見された方の約8割は当日に入居申込されるようになりました。


 

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。


 



賃貸集客を見直す



賃貸検索サイト


部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用しているため、物件募集する際には仲介会社に同サイト掲載を依頼します。



しかし同サイトは希望条件を入力することができるため、条件に1つでも該当しない物件はその時点で成約対象外となります。



部屋探しされる方は家賃予算が合えばできるだけ築年数が浅い物件を選ぶため、競争力が低下した築年数が古い物件は、同サイト集客は不利なり、反響数を増やすために家賃値下げを余儀なくされます。





弊社代表は「リノベーションを行っても顧客が築年数で判断されれば反響数を伸ばすことができない」との判断し、リノベーション事業を展開した2018年に物件公式サイトを立ち上げ、独自集客を展開しました。



独自集客に踏み切った背景には、賃貸物件を最も利用している20～30代は情報収集の際、Google等の検索エンジンだけでなくSNSも活用しているからです。特にInstagramは20～30代の女性ユーザーが多いこともその一因です。



賃貸検索サイトと物件公式サイトから物件募集を行ったところ、次第に公式サイトの反響数が伸び、2020年以降は入居される方の約8割は公式サイトからお問合せされた方となりました。





空室による家賃機会損失最小限に


空室による家賃機会損失最小限に抑えられる


成約ターゲットに沿ったカフェスタイルリノベーションと独自集客を強化した結果、2020年以降早期客付けに成功し、空室による家賃機会損失を最小限に抑えることに成功しています。



一般的な賃貸空室期間は約4～5か月ですが、弊社物件では平均1か月前後で客付けさせることに成功しています。



弊社リノベーション物件　家賃収入推移


空室による家賃機会損失最小限に抑え、リノベーションを機に家賃値上げを行った結果、従前と比べ収益性を高めることに成功しています。



昨年度は2017年と比べて年間家賃収入が約430万円UPとなり過去最高を更新することができました。






まとめ


賃貸アパートは築年数の経過と共に資産価値が低下し、収益性が悪化する傾向があります。しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことで、アパート経営の最大のリスクである「空室長期化」を回避し収益性も高めることができます。



近年では部屋探しの価値観が多様化しているため、築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。



そのため築20年以上の物件を所有している貸主は、リノベーションを検討することをおススメします。






今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

取締役　長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます！


▶︎〒400-0053　山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

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