募集中の部屋がなかなか埋まらない時、空室の原因は賃料と考えてしまう貸主は多いはずです。
空室期間が長期化すると家賃機会損失が大きくなり貸主はもちろんですが、物件を管理する管理会社も管理料収入が減少してしまいます。
そのため一定期間を過ぎても客付けができない場合、管理会社提案などにより賃料値下げに踏み切る貸主は結構多いです。
ただ安易な賃料値下げは値下げの連鎖が止まらなくなる「負のスパイラル」に陥るリスクが高くなり、また客付けできる保証はありません。
本投稿は空室の原因は本当に賃料なのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"空室対策における適正賃料で重要なポイント”
１．適正賃料について
賃貸物件の家賃算定する際、以下3つを用いることが多いです。
積算法：物件と土地の購入価格から不動産価格を算出する方法
収益分析表：対象物件の純利益＋必要所経費を加味して算出する方法
賃貸事例比較法：対象物件と条件が同じ他社物件を比較し算出する方法
この内、賃貸賃料算定の際に用いられるのは「賃貸事例比較法」です。
より詳しく調べるには成約済み物件も入れなければなりません。成約済み物件は不動産業界関係者しか閲覧できませんが、実は貸主でも簡単に適正賃料を調べることができます。
貸主でもできる適正賃料の調べ方とチェックポイントについてみていきましょう。
１）適正賃料の算出方法
SUUMO賃貸経営サポートを利用すると、周辺賃料相場／初期費用相場などがわかるため貸主でも簡単にエリア内の適正賃料を調べることができます。
募集物件賃料が適正賃料より高い場合、反響数や問合せ数などを加味して、適正賃料に合わせると反響数アップが期待できます。
２）チェックポイント
同サポート内には、設備相場ページが掲載されています。事前に募集物件を登録すると周辺物件の設備装着率を比較することができるため、競合他社物件との設備チェックを簡単に把握することができます。
２．空室の原因は本当に賃料なのか？
部屋探しされる方は、賃貸検索サイトを利用されていることが多く、また同サイト内にはエリア内の家賃相場が掲載されています。そのため希望条件に合致した部屋が家賃相場より高い場合、安い物件の方に流れてしまうので空室期間が長期化してしまいます。
管理会社や仲介会社担当者が「適正賃料」にしてほしいと主張するのは、上記が理由です。
ただし、近年の賃貸市場は物件供給数増加による空室率の悪化により、適正賃料に設定しても早期成約が難しくなっています。こちらをご覧下さい。
賃貸経営サポートで調べると、弊社物件がある甲府市大里町の平均賃料は5.1万円となっています。
エリア内で複数の物件が適正賃料に合わせて募集を行っていますが、数か月経過しても部屋が一向に埋まっていません。
一方弊社物件の家賃は適正賃料と比べて約1～2万円以上高い設定となっていますが、本執筆時の2024年4月24日現在満室状態となっています。
もし適正賃料が正しいのであれば、今回紹介した他社物件は早期成約になっているはずです。
適正賃料に合わせても空室期間が長期化している。つまり空室が埋まらないのは適正賃料だけの問題ではないことがわかります。
弊社物件でも過去に募集中の部屋が一向に決まらず苦慮していましたが、あることに気づいたおかげで、窮地を脱することができ現在では安定した賃貸経営を行うことができています。
▶弊社が集客に苦戦していた時の詳細は、過去記事をご覧下さい。
次章では、弊社物件があることに気づいたことで適正賃料集客から脱却に成功したことをお伝えいたします。
３．適正賃料に沿った設定をしなくても大丈夫？
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。自然素材の材料を使った差別化リノベーションを行い従前より資産価値は高くなっていることから、家賃相場より高い家賃設定して募集したところ…
一番最初にリノベーションした部屋は客付けまでに6か月以上かかり、家賃機会損失は約40万円と散々な結果となってしまいました。
客付けがうまくいかなかったのは「賃貸検索サイト」に依存した集客をしていたからです。
家賃相場より高い家賃設定／築年数が古いため、同サイト検索に引っかかりにくく反響数を伸ばすことができなかったと推測できます。これではリノベーションしても全く効果を期待することができません。
そこで弊社代表は独自集客を展開すれば早期客付けができると考え、同年11月から物件専用HP／X（旧Twitter）／Instagram／YouTubeを開設。
その結果公式サイト経由からの反響数が年々増加傾向となり、今では入居者の約8割は同サイト経由＋内見当日に入居申込される確率が高くなっています。
部屋探しされる方は確実にエリア内の家賃相場を確認されています。上述の通り弊社リノベーション部屋は相場より高い家賃設定していますが、内見当日に入居申込に至ることができているのは…
競合他社には真似できない質の高いリノベーションを展開しているから
で、実際入居後借主にヒアリングした所「リノベーションが家賃以上の価値があるから入居を決めた」と回答して頂きました。
つまり顧客が望んでいて競合他社が真似することができず、自社だけが提供できる部屋が提供できれば
適正賃料より高い賃料で募集しても客付けは十分期待できると言えます。逆に適正賃料でも物件全体のクオリティーが低ければ家賃帯で探している方以外は敬遠されてしまいます。
４．まとめ
今回は空室原因が本当に賃料なのか、事例を交えてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は空室率が悪化しています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は適正賃料に合わせても供給数が多いため客付けが難しくなっています。
そのため確実に客付けしたいなら、物件クオリティーを高めるしか方法はありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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