空室の原因は本当に賃料なの？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月9日
- 読了時間: 7分
募集中の部屋がなかなか埋まらない時、貸主の多くは空室の原因を賃料に求めがちです。空室期間が長期化すると家賃機会損失が大きくなり貸主だけではなく、物件を管理する管理会社も管理料収入が減少してしまいます。
そのため一定期間を過ぎても客付けができない場合、管理会社からの提案を受けて賃料を引き下げる貸主は少なくありません。
しかし安易な賃料引き下げは値下げの連鎖を引き起こし「負のスパイラル」に陥るリスクが高まるため、客付けできる保証はありません。
本投稿は空室の原因は本当に賃料なのかについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
"空室対策における適正賃料で重要なポイント”
１．適正賃料について
賃貸物件の賃料算定する際には、以下3つの方法が用いられます。
積算法：物件と土地の購入価格から不動産価格を算出する方法
収益分析表：対象物件の純利益に必要経費を加味して算出する方法
賃貸事例比較法：対象物件と条件が同じ他社物件を比較し算出する方法
この中で、賃貸賃料算定の際に最も一般的に使用されるのでは「賃貸事例比較法」です。
より詳細な調査を行うためには成約済み物件も考慮する必要があります。成約済み物件は不動産業界の関係者しか確認することができませんが、実はSUUMO賃貸経営サポートを活用すると適正賃料を算出することができます。
それでは同サポートの具体的な活用方法についてお伝えいたします。
賃料設定の最適化
同サポート内の検索画面に、貸主物件の最寄り駅や築年数などの情報を入力すると、周辺の賃料相場や共益費、坪単価などを簡単に確認できます。これにより募集中の貸主物件が適正賃料かどうか確認することができます。
募集物件が適正賃料より高い場合は、付帯設備などを考慮して賃料を調整することで、反響数のアップが期待できます。
設備の競争力向上
同サポート内には、設備相場ページが掲載されています。事前に募集物件を登録することで周辺物件の設備装着率を比較することができます。これにより競合他社物件との設備チェックを簡単に把握することができます。
競合物件を参考にしつつ、自社物件の設備を充実させることで、顧客にとって魅力的な選択肢となります。特に人気設備を導入することで、物件の市場価値を高めることができます。
２．空室の原因は本当に賃料なのか？
部屋探しされる方は、賃貸検索サイトを利用されていることが多く、また同サイト内にはエリア内の家賃相場が掲載されています。そのため希望条件に合致した部屋が家賃相場よりも高い場合、より安い物件の方に流れてしまい、結果として空室期間が長期化してしまいます。
このため管理会社や仲介会社担当者が「適正賃料」を設定するよう求めるのは、上述の理由によるものです。
しかし、近年の賃貸市場は物件供給数増加に伴い空室率が悪化しており、適正賃料に設定しても早期成約が難しくなっています。こちらをご覧下さい。
先程の賃貸経営サポートで調べると、弊社物件がある甲府市大里町の平均賃料は5.1万円です。
このエリア内では複数の物件が適正賃料で募集を行っていますが、数か月経過しても部屋が全く埋まらない状況です。
一方弊社物件の賃料は適正賃料と比べて約1～2万円高めに設定されていますが、本執筆時の2025年4月９日現在満室状態となっています。
適正賃料が正解であれば、先程紹介した他社物件は早期に契約が成立しているはずです。
適正賃料に合わせても空室期間が長期化していることは、空室が埋まらないのは適正賃料だけの問題ではないことが明らかです。
過去に弊社物件でも空室がなかなか埋まらず悩んでいましたが、ある重大な点に気づいたことで、状況を改善し、現在では安定した賃貸経営を実現しています。
▶弊社が集客に苦戦していた時の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．適正賃料に沿った設定をしなくても大丈夫？
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。自然素材を用いた差別化リノベーションを行い従前より資産価値が向上しているため、相場賃料より高めの設定で募集を行ったところ…
一番最初にリノベーションした部屋は客付けまでに6か月以上かかり、家賃機会損失は約40万円に達し、非常に厳しい結果となりました。
客付けがうまくいかなかった理由は「賃貸検索サイト」に依存した集客にあったと考えられます。
珍量を相場より高く設定したことや、築年数が古いために、同サイトでの検索に引っかかりにくく、反響数を増やすことができなかったと推測されます。この状況ではリノベーション効果を期待することが難しくなります。
弊社リノベーション物件に入居される方は主に20～30代のカップルや新婚夫婦ですが、同世代は情報収集の際、Google検索だけではなくSNS検索も活用していることが多いです。
そのため弊社代表は独自集客を展開すれば早期客付けが可能になると考え、同年11月から物件公式サイト（HP／X／Instagram／YouTube）を開設しました。
その結果公式サイト経由からの反響数は年々増加しており、現在では入居者の約8割は同サイトから内見予約を行い、内見当日に入居申込をするケースが多くなっています。内見からの成約率は約2割と言われているため、弊社の独自集客が効果的であることを示す証拠となっていると考えます。
部屋探しされる方は必ずエリア内の家賃相場を確認しています。弊社リノベーション物件は上述の通り相場より高い賃料設定していますが、内見当日に入居申込が入るのは…
競合他社には真似できないクオリティーの高いリノベーションを提供しているから
で、実際入居後借主にヒアリングした所「リノベーションの価値が家賃を上回っているため入居を決めた」とのことでした。
つまり顧客が望んでいるもので競合他社が真似することができない、自社だけが提供できる独自の部屋を提供できれば、適正賃料より高くしても客付けは十分期待できると言えます。逆に適正賃料でも物件全体のクオリティーが低ければ、家賃帯で探している方以外は敬遠されてしまいます。
４．まとめ
今回は空室原因が本当に賃料なのか、事例を交えてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は空室率が上昇しています。この影響で競争力が低下している築年数が古い物件は適正賃料に合わせても供給数が多いため、客付けが難しくなっています。
したがって確実に客付けしたいなら、物件クオリティーを高めるリノベーションを行うのが唯一の解決策となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments