賃貸物件を探している方はライフスタイルに合った部屋を希望しているため、仮に家賃予算内であっても「住みにくい」と感じた部屋には決して入居しようとは思いません。
一昔前は部屋数が多いDKの間取りが人気がありましたが、現在ではリビングで寛ぎたい方が多いため、二人暮らしされる方はLDKを希望されています。そのためDKの需要は殆どないと言っても過言ではありません。
ただDKはLDKに間取り変更が可能なため、対応することで反響数／成約率UPが期待できます。
本投稿は間取り変更は賃貸空室対策でどのような効果が期待できるかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．間取り変更はなぜ重要？
DK物件を所有する貸主の中には「わざわざLDKに間取り変更しなくてもいいのでは？」と否定的な考えを持つ方がいます。
結論から先に申し上げますと、二人暮らしをされる方の約半数は２LDKか１LDKのいずれかを選択する傾向が強いため、間取りがDKのままでは空室長期化は避けられません。
CHINTAIが同棲経験がある20～30代カップルにアンケート調査したところ、同棲中の間取りで最も多かったのは２LDK（25.3％）で次に１LDK（20.4％）でした。一方２DKは14.2％、１DKは10.4％という結果でした。
DK需要が少ないのにはライフスタイルの変化が大きく関わっています。昔は部屋数が多い方が人気が高かったものの、ライフスタイルの変化により「リビングで寛ぎたい」方が多くなりました。
不動産の表示に関する公正競争規約で、１DKではキッチン＆ダイニングの広さは4.5～7帖／２DKor３DKの場合キッチン＆ダイニングの広さは6～9帖までとなっています。
7帖前後のキッチン＆ダイニングにソファーを設置することはできますが、コンパクトなものを設置／用意しないと窮屈となるため「リビングで寛ぐ」ことは難しくなってしまいます。
一方LDK物件は10～12，13帖が一般的で、ソファーを設置しても圧迫感は全く感じません。そのため二人暮らしされる方は家賃の安さより寛ぐスペースが確保されているLDKを選択するため、DKのままでは客付けは非常に難しいと言わざるを得ません。
２．間取り変更は空室対策でどのような効果がある？
DKからLDKに間取り変更すると空室対策上…
反響数
成約率
改善が期待できます。それではそれぞれの効果を見てきましょう。
反響数
先程のCHINTAIアンケートで同棲されている方は、DKよりLDKを選択されていることがわかり約2倍近い開きがあります。つまりDKからLDKに間取り変更することで必然的に反響数を高めることが期待できるため、内見に繋げやすくなります。
成約率
DKからLDKに間取り変更すると室内内装全てリフォームしなければなりません。リフォームすることで自然光が室内全体に入るため従前と比べ部屋全体が明るくなります。また内装リフォームを機にキッチン交換を行うと築年数の古臭さは一気に解消するため、内見からの成約率は一気に高くなります。
３．間取り変更リフォームの相場は？
DKからLDKに間取り変更リフォームをする場合、ダイニングとキッチンの境にある壁を撤去後、内装全てを張り替えさないといけません。そのため一般的なLDK内装リフォームと比べると費用は割高となります。
参考までにダイニングとキッチンそれぞれ6帖を12帖LDKに間取り変更する場合、リフォーム費用は30万円程度かかります。
弊社は3棟物件を所有しそのうち1棟8戸の元々の間取りは３DKでした。2008年身内の不幸により28才で2代目オーナーに就任後、３DKの部屋は退去の度に２LDKに間取り変更しましたが、間取り変更したことで早期に部屋を埋めることができました。
昨年（2023年）最後の３DKの部屋が退去となったので、退去後リノベーションしようとしていたところ、退去後わずか数日で内見予約が入りました。
こちらの部屋はリノベーション後にお引き渡しすることになったため、入居時期を変更して頂きましたが、DKからLDKに間取り変更すると間違いなく需要が高くなるため、費用対効果は十分期待できます。
▶弊社３DK→２LDK間取り変更の詳細＆効果は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は間取り変更は賃貸空室対策でどのような効果が期待できるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
最近では間取り変更せずにホームステージングを強化して早期客付けを目指す貸主が多くなっています。確かにホームステージングを行うと見た目がおしゃれになるため、賃貸検索サイトの反響数を高めることができます。
ただ間取りがDKでは手狭＆圧迫感があるため、客付けできたとしても借主によっては入居後不満に感じてしまうため長期入居が難しくなってしまいます。
顧客満足度＆物件稼働率を高めるには、DKからLDKに間取り変更した方が長期的な視点から見ても費用対効果は十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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