内見の工夫で入居率向上させるテクニック
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月29日
- 読了時間: 9分
賃貸物件を探している方は平均３件内見していると言われています。単純計算すると内見からの入居率は約３割になるはずでが、実際は約２割となっています。
内見からの入居率を高めるには内見数を増やすことは重要ですが、それ以上に内見時の物件状態がカギとなってきます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションし、独自集客を行っているため、公式サイトから問い合わせがあった場合は、弊社代表自ら内見同行しています。
弊社代表が内見同行すると、約８割の確率で内見当日に入居申込を頂くことに成功しているので、入居率を改善させたい貸主には参考になる情報だと思います。
本投稿は内見からの入居率を向上させるテクニックをお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．内見からの入居率が悪い物件の特徴
賃貸物件を探している方の多くは数か月後には新生活を始めたいと考えています。このため見込み客の意識レベルでにおいては「お悩み客」に分類されると思います。
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用していることから、内見予約が入った時点で少なくとも最終候補物件のひとつに入っていると考えられます。
しかし複数内見があるのに成約に至らない場合「入居したいと思う決定打」が欠けている可能性は極めて高いです。
決定打に欠けると言うと、多くの貸主は募集家賃や時期、築年数などに問題があると考えがちですが、近年では築年数が古く家賃相場より高いリノベーション物件に入居される方が増加しています。このことを考慮すると、内見からの入居率が悪い場合、募集部屋そのものに問題がある可能性が高いと言えます。
２．内見からの入居率を向上させるテクニック
部屋探しされる方は複数の物件を内見し比較しているため、入居率を向上させるには物件訴求力を高めることがカギとなります。
弊社代表が実際に行っている「内見からの入居率を向上させるテクニック」は以下の５つです。
物件清掃
通電
ターゲットに沿ったリフォーム／リノベーション
入居特典
初期費用の緩和
それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
１）物件清掃
人の第一印象は視覚から入った情報（わずか数秒）で判断されます。特に内見時には、敷地内にある「ごみ置き場」「駐輪場」「アパート外観」は最初に確認されるため、これらエリアの清掃と整理整頓がとても重要になってきます。
物件印象を高めるための具体的な清掃ポイントは以下のとおりです。
ごみ置き場の掃除
ごみ収集後はごみが散乱していることがあるので、きれいに掃除し清潔感が保つことが重要です。また内見日がわかっている場合は、事前にごみ置き場を掃除し、もしごみがあれば環境センターなどに持って行くことで、内見時の物件印象を向上させることができます。
駐輪場について
自転車が整然と並んでいないと「モラルが低い物件」とみられる恐れがあるため、借主に駐輪マナーの徹底を促す必要があります。また貸主が定期的に物件を訪れ、整理整頓を行うことで、モラルを守ってくれる人が増えるでしょう。
さらに不要自転車も放置されていることもあるため、数年ごとに放置自転車を撤去することで、駐輪スペースが広がり利便性が向上します。
物件外観、共用廊下の清掃
春から秋にかけて外観や植栽周辺に雑草が生えやすくなります。雑草が放置すると物件の清潔感が損なわれてしまいます。また共用廊下の場合、虫の死骸やクモの糸が発生しやすく、一部の借主は廊下に私物を放置していることもあります。
このため最低でも月に1回、出来れば週1回物件全体の掃除を行い、私物があった場合は管理会社経由で移動を促すことで、清潔感を保ち、内見者に対しても管理が行き届いている印象を与えることができます。
物件清掃は空室対策の基本であり、清掃を徹底することで顧客の心をつかみ、入居率を向上させることが可能になります。
２）通電
基本的に内見時は電気契約していないため、電気を使用せずに内見が行われていますが、これは内見環境に大きな影響を与え、以下の問題点が発生してしまいます。
寒暖の影響
1月から3月の繁忙期は室内が非常に寒く、夏場は窓を開けても蒸し暑さが残ります。内見者はもちろんですが、仲介担当者にとっても快適な環境とは言えません。
照明不足による確認不足
玄関、トイレ、洗面脱衣所には窓がないため、電気がないと確認が難しくなります。
時間帯の制約
顧客の要望により夕方の内見を希望する場合でも、日中の時間帯に変更せざるを得ないことがあります。
これらの問題を解決する方法として、短期電気契約を事前に結んでおくことをおススメします。
退去後から契約までの一定期間、短期電気契約を結ぶことで、内見者や仲介会社にとって内見しやすい環境となります。また募集物件で電気が使えるケースは少ないため、対応することで「貸主の意向」を伝えやすくなり、入居促進に繋げやすくなります。
電気代は貸主負担となりますが、こうした小さな配慮が物件の魅力を一層引き立てる結果となり、費用対効果は十分期待できるでしょう。
３）ターゲットに沿ったリフォーム／リノベーション
先程もお伝えしましたが部屋探しされる方は平均3件内見しています。内見からの入居率を向上させるには競合物件との差別化を図ることが不可欠です。
競合が激化する賃貸市場において、物件の差別化を図るには、成約ターゲットに合ったリフォームやリノベーションを行うことが重要です。人気設備の充実やホームステージングでは、競合物件と差別化が難しくなり、最終的にはコモディティ化になるリスクが高まります。
そのため競合物件が追随できない独自の工夫を施すことが求められます。
弊社が考える差別化とはターゲットに沿ったリフォーム／リノベーションを行うことです。競合物件が追随できないほどのリフォーム／リノベーションを行えば同築年の物件と比べ、以下のようなメリットが期待できます。
価値の向上
成約ターゲットのニーズに応じた設備やデザインを提供することで、物件価値が向上し、家賃相場より高い設定にしても早期客付けが期待できます。これによりリノベーション投資を早期に回収ができる可能性が高まります。
家賃相場の影響を軽減
差別化リノベーションを行うことで価値の目減りを抑制し、家賃相場の影響を回避することができます。その結果契約更新時に家賃値下げ要求を避けることが期待できます。魅力的なリノベーション部屋を提供することで、長期入居に繋げやすくなります。
成約ターゲットに訴求するリフォームやリノベーションを行うことで、物件の競争力が高まり、安定した家賃収入を図ることが可能になります。
このように、ターゲットに応じたリフォームやリノベーションを行うことで、物件の競争力を高め、長期的な経営の安定を図ることが可能になります。
４）入居特典
賃貸業界は完全に借り手有利で、築年数が古い物件は競争力を失いがちです。そのため客付けを有利にするには「入居の決め手」となるサービスを提供することが重要になります。
弊社物件の場合、顧客が引越し当日からスムーズな生活が始められるよう募集部屋に…
トイレットペーパー
ティッシュボックス
市区町村のごみ袋（燃えるごみ／燃えないごみ）
2,000円分を用意しています。
こうした心遣いは顧客に「好印象」と「大きな安心感」をもたらすため、入居の決め手にとなるだけではなく、長期入居を促す効果が期待できます。
５）初期費用の緩和
賃貸物件を探している方の多くは高額な初期費用を何とかしたいと考えています。初期費用を抑えることができれば、その分を「家具家電の購入費用」や「引越し費用」に充てることができ、結果として成約率が向上します。
このメリットについて詳しく説明いたします。
家具家電購入費用を抑制
家具家電を一式揃えるには、20～30万円程度の費用がかかると言われています。初期費用が安くなれば浮いた費用を家具や家電の購入に充てられるため、入居促進効果が期待できます。
引っ越し費用を抑制
賃貸繁忙期は引っ越し料金も上昇しますが、初期費用が安くなれば、その分をを引っ越し費用に充てることで、経済的な負担を軽減することができます。
弊社物件は大手管理会社に管理委託しており、直営の仲介会社が客付けを行っています。リノベーションを機に物件公式サイトを開設し独自集客を展開していますが、公式サイトから入居希望の申し出があった場合、直営の仲介会社に紹介して契約手続きを進めています。
お客様を紹介し契約が成立すれば、仲介会社側は営業せずに契約が取れるため、初期費用を一部緩和をしてくれます。その結果一般的な初期費用相場と比べて約4分の1に抑えた金額を提示できるため、内見当日に入居申込される方が非常に増えました。
なお具体的な初期費用削減については、有償コンサルティングにお申込された方のみにお伝えいたします。
３．まとめ
今回は内見からの入居率を向上させるテクニックをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
内見からの入居率を高めるには積極的なアプローチが不可欠です。今回紹介したものは弊社代表が実際に所有物件で実践し効果を実感したものばかりです。
これらの実践により入居率だけではなく物件稼働率や家賃収入も着実に増加し、昨年度は過去最高を更新することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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