賃貸オーナー悩み厳選3選＆解決方法
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月5日
- 読了時間: 6分
不動産投資は他の投資と比べリスクが少ないとされており、多くの方が「副収入」や「将来の私的年金代わり」として始められています。
しかし近年の賃貸市場は空室率が高く、今後さらに悪化する可能性があるため、賃貸経営に悩むオーナーが増加することが予想されます。
そこで本投稿は賃貸オーナーが特に悩む問題を厳選し、その原因と解決方法をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸オーナーが悩む問題とは？
不動産投資される賃貸オーナーの多くは、物件管理を管理会社に委託するケースが多いため直接的な悩みは少ないかもしれません。しかし以下に掲げる問題が発生し長期化すると賃貸経営そのものに影響が出てしまうことがあります。
空室が埋まらない／収入が減る
家賃滞納
借主トラブル
それではそれぞれの悩みを見ていきましょう。
１）空室が埋まらない／収入が減る
近年の賃貸市場は人口減少と物件供給数飽和状態が続いているため全国的に「空室率」が悪化傾向にあります。また賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落するため、一般的に年1%家賃下落すると言われています。
空室率悪化と家賃下落が進むと競争力が低下している築年数が古い物件は、空室が埋まりにくくなり家賃収入が減少するリスクが高まります。
空室が一定期間埋まらない場合、家賃値下げすれば客付けに有利とされています。しかし部屋が埋まらないのは競合物件も同様であるため、過当競争がさらに激化します。その結果…
空室が長期化する
客付けできても収益が低下
しキャッシュフローが悪化するリスクが高まります。
２）家賃滞納
一般的に家賃滞納発生率は1割以下と言われており、基本的に家賃滞納が発生するリスクは少ないとされています。しかし実際に家賃滞納が発生すると回収が難しくなるため、管理会社は早期に家賃回収を行います。
ただ借主によって家賃を支払わないこともあり、支払いが滞ると滞納癖がついてしまい滞納額が増加するリスクがあります。
家賃滞納が3か月以上続くと「賃貸借上における信頼関係は破綻」とみなされ、賃貸借契約を一方的に解除することはできます。しかし滞納家賃回収＋退去を進める際には借家権の問題から司法判断を仰がなくてはなりません。
訴訟した場合賃貸オーナーが勝訴する可能性は高くなるものの、裁判費用が嵩むことや、借主が自己破産した場合は、事実上家賃回収は困難になるリスクがあります。
３）借主トラブル
借主同士による騒音トラブルは、賃貸管理でよく発生する問題のひとつです。
特に上階からの生活音が原因となるトラブルは多く見られますが、騒音問題が難しいのはぼ運勢が高いと言われる「築浅」「RC構造物件」でも発生することです。
騒音問題が発生した場合、管理会社は注意喚起を行い、対象者に注意対応を行いますが、問題が長期化し借主は我慢ができずに退去してしまうと、告知義務対象物件となり、客付けが非常に難しくなってしまいます。
２．賃貸オーナーの悩み解決方法
１）空室を埋めるには？
空室を早期に埋めるためには、顧客が住みたいと思うような部屋にすることが重要です。この話をすると多くの貸主は「人気設備を増強する」「フリーレントや広告料を多く設定する」といった対策を行うでしょう。
しかし競合物件と同じような空室対策を行うと、「差別化」を図ったつもりが同質化となり、価格競争に陥ってしまいます。
この問題を解消するには資産価値を高めて、差別化を図るしかありません。
築年数が20年以上経過している物件は資産価値が低下し、収益性や稼働率が低下していますが、資産価値を高めるリノベーションを行うことで収益性と稼働率アップが期待できます。
▶差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）家賃滞納を回避するには？
近年では契約時に家賃保証会社を利用するケースが増えてきています。家賃保証会社を利用することで…
万一家賃滞納が発生しても、保証会社が代位弁済してくれる
一部の保証会社は信用情報機関と連携し、過去の滞納歴を調べられる
滞納が3か月以上続いた場合、保証会社が裁判費用を出し強制退去手続きを行う
ことから、契約時に家賃保証会社を利用することで滞納リスクはほぼゼロとなります。
▶家賃保証会社の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）トラブル件数を減らすには？
賃貸物件はひとつの建物に複数の部屋が隣接しているため、生活音トラブルはどの物件でも発生しがちです。
生活音トラブル発生率を抑えるためには、借主属性を高めることが効果的です。具体的には…
家賃値下げしない
入居審査を厳しくする（滞納歴がある方はトラブルを起こしやすい傾向）
トラブルが発生した場合早急に対応するよう管理会社に指示する
これらの対策を意識することで、騒音トラブルを抑えることは十分可能です。また退去リフォーム時に吸音効果が期待できるクッションフロアを施工することも有効です。
３．まとめ
今回は賃貸オーナーが特に悩む問題を厳選し、その原因と解決方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今回取り上げた問題は、賃貸管理上早急に対応しなければならない事項です。問題が長期化すると解決することが難しくなります。
そのため上記の問題リスクを抑えるには、物件資産価値を向上させることと、属性を高めるのが最も効果的です。
これらの対策を講じることで、賃貸経営の安定化が期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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