20世紀を代表する経営学者「ピータードラッカー」は著書『マネジメント』で次のように主張しています。
「企業の目的は顧客の創造である。したがって、企業は二つの、ただ二つだけの企業家的な機能を持つ。それはマーケティングとイノベーションである。マーケティングとイノベーションだけが成果をもたらす。他のものは全てコストである」
ピーター・ドラッカーの考え方は多くの経営者が共感しています。実際ドラッカーの考えを取り入れた企業は業績を改善させることができています。
近年の賃貸市場は「人口減少」「物件供給数乱立による空室理悪化」の影響で賃貸空室率は深刻な状態となっております。
野村総研の予測では2040年に空室率40％前後になる予測を出していますが、一部地方都市ではすでに空室率30%台に達していることを踏まえると、40%台になるのは時間の問題と言えそうです。
空室率が悪化すれば客付けできない物件が今よりさらに増加するため、賃貸業界は今後二極化が激化→淘汰する物件／管理会社は多くなることが推測できます。
大空室時代を生き残るためには「イノベーション」「マーケティング」を強化した上で顧客が創造できる賃貸経営を行うしか方法はありません。
近年の賃貸業界における空室対策の一例を挙げると…
家賃値下げ
広告料増額
インターネット無料化
低予算リフォームした上でホームステージング
があります。上記空室対策はただ単に客付けさせる目的で行っているもので、借主ファーストとは決して言えません。つまり「顧客が創造」できる物件とは程遠くなっています。
繰り返しになりますが、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態です。そのため競合物件が上記空室対策を行えば差別化を図ることができないため、早期客付けは厳しくなってしまいます。
賃貸経営において顧客が創造できる物件にするためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか？
それは室内機能性を高めることと、デザイン性を強化する物件にすることです。
弊社物件は築年数が古くさらに物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県です。そのため築年数が経過している物件は客付けのために家賃値下げを行っていますが、空室率がすでに30%台に達しているため物件によっては1年以上空室のままのところがあります。
弊社物件は表装リフォームを強化したこともあり、築年数の割には早期客付けができていました。しかし2017年の繁忙期、今までの空室対策で失敗し赤字に転落してしまいました。
経営を立て直すため弊社物件では顧客が創造できる賃貸経営を目指し、イノベーションとマネジメントを強化することを決意しました。
顧客調査を行っていくうちに次のようなことがわかりました。
築年数が経過している物件は原状回復しかしていない
リノベーション物件は新築物件を意識した部屋作りしている
20~30代女性は統一感がある落ち着いた部屋を望んでいる
築年数で判断されれば賃貸検索サイト集客は無意味である
そこで弊社物件では「20~30代女性を成約ターゲット」とし「賃貸でおうちカフェを楽しめる」ことを目的とした差別化リノベーションを2018年から開始、従前より家賃8~10%値上げしました。
また安定した集客を目指すため、同年物件公式サイトを開設。Google検索／SNS検索から弊社物件が上位表示されるようSEO／SNS対策を強化しました。
その結果20～30代女性からの反響数が大幅に向上したため、リノベーション前と比べ入居率／家賃収入UPさせることに成功。「賃貸でもおうちカフェを楽しみたい」という顧客を作ることに成功し、メディアにも多数紹介されています。
▶弊社メディア実績は、こちらをご覧下さい。
弊社リノベーション物件は家賃相場より1万円以上高い家賃設定となっていますが、入居される方は「家賃が高い」ことを承知しています。
また一般的に契約更新時家賃値下げ要求が発生しやすいのですが、弊社物件の場合は全く発生しないため、安定的な家賃収入を得ています。
弊社リノベーションが成功したのはまさにイノベーションとマネジメントを強化し顧客が創造できる物件になったからだと考えています。
▶弊社のイノベーションとマネジメント戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容は賃貸経営をしていくのにとても重要な情報で、これを理解していれば賃貸経営が悪化するようなことにはなりません。
もし本記事についてわからないという方は、私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
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