賃貸リノベーションデメリットから学ぶ成功事例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月7日
- 読了時間: 7分
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態にあるため、物件を探されている方は希望条件に合致した部屋を見つけやすくなっています。
一般的に競争力が低下した築年数が古い物件に入居したい方は少ないですが、最近では部屋探しの多様化が進みリノベーションが施されていれば「部屋探しの選択肢」が広がるため、多くの方がリノベーション物件を選ぶようになっています。
ただリノベーションは部分的な回収を行うリフォームとは異なり、費用が高額になりやすく、施工中に想定外のトラブルが発生することがあります。この点はリノベーションのデメリットと言えますが、対応を行うことで、費用対効果が期待できるリノベーション部屋を作ることが可能です。
本投稿は賃貸物件のリノベーションデメリットから学ぶ成功事例として、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションが注目されている理由
本題に入る前に近年賃貸業界でリノベーションが注目されている理由についてお伝えいたします。
昔の賃貸業界は「築年数」に基づいて物件判断される傾向が強く、築年数が古い物件は家賃値下げをしなければ客付けができない風潮がありました。
しかし近年ではライフスタイルの変化に伴い「自分らしい生活をしたい」と考える方が増えています。そのためデザインや間取りが現在のライフスタイルに近く家賃がリーズナブルなリノベーション物件を選択される方が多くなってきています。
この流れにより築年数が古い物件もリフォームからリノベーションへと舵を切ることで、従前と比べ成約期間短縮／収益アップといった効果が期待できるようになっています。
２．賃貸リノベーションデメリットとは？
築年数が古い物件をリノベーションすることで、部屋探しの選択肢が増え入居促進／成約率＆収益アップなどのメリットが大きくなりますが、デメリットもあります。
リノベーションのデメリットとして挙げられるのは以下の３点となります。
水漏れトラブル
防音性
コスト
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）水漏れトラブル
築年数が経過すると給排水管が劣化しやすく、リノベーション時に「水漏れ」が発生している可能性があります。漏水が発生していた場合緊急修繕を行わなければならないため、追加費用が発生してしまいます。
弊社物件は2018年からリノベーション事業を行っていますが、数年前に行ったリノベーション部屋で洗面脱衣所の床材を張替えた際、洗濯機置き場付近で漏水の影響で根太が腐食していました。
すぐに新しい根太を取付ける緊急修繕を行いましたが、約5万円の追加費用が発生してしまいました。
２）防音性
賃貸物件に引越し経験がある方が入居後に最も後悔した理由は、騒音トラブルです。管理会社担当者の話によると、上階からの生活音がよく寄せられる問題とのことです。
築年数が経過すると室内機能性が低下し、騒音トラブル発生率は高くなります。そのためリノベーション時に防音／吸音対策を行わないと入居後トラブルが発生するリスクが高まることになります。
３）コスト
リノベーションはリフォーム時と比べ費用が高額になるため、コストを抑ないと家賃入金が発生してもキャッシュが残りにくくなる可能性があります。
またコスト削減を意識しすぎて、グレードの低い素材を使用すると、粗削りなリノベーション部屋となり客付けが難しくなってしまいます。
コスト削減はリノベーション成功のカギのひとつですが、費用対効果を十分検討した上で対応しないと逆効果になることがあります。
３．賃貸リノベーションデメリットから学んだ事
リノベーションを行うと、水漏れリスク／防音性／コストなどの問題が発生することがありますが、適切な対応を行うことで、これらリスクを軽減させることが可能です。
１）洗面脱衣所の床材は張り替える
洗面脱衣所は他の部屋と比べ…
窓がないため他の部屋と比べ湿気がこもりやすい
浴室と隣接している
ため水漏れリスクが発生しやすいエリアですが、定期的に床材張替えを行うことでリスクを抑えることができます。万が一問題が発生しても最小限の費用で対応することができます。
２）防音対策を施すことで内見時有利
上階からの生活音をゼロにすることはできませんが、音を抑えることは可能です。
一般的にリノベーションで床材を変更する際、フロアタイルを選択する物件が非常に多いですがフロアタイルは「吸音効果」が全く期待できません。
一方クッションフロアは吸音効果があり、内見時その点を伝えることで物件印象が良くなり入居促進効果が期待できます。さらにフロアタイルと比べ施工費用を抑えることができるため弊社物件で床材を変更する際は全室クッションフロアにしています。
▶クッションフロアのメリット詳細は過去記事をご覧下さい。
３）リノベーション予算を予め決めておく
リノベーションを行い客付けに成功しても、コストが高くなればキャッシュが残りにくくなってしまいます。
リノベーション投資で大切なことは「費用をかけるところ」と「抑えるべきところ」の線引きをしっかり行い予め予算を決めておくことです。
弊社リノベーション物件の場合、キッチンは交換していますが、それ以外の部分は利用できるものはそのまま使用または補修対応することで、初期の頃と比べリノベーション費用を抑えることに成功しています。
▶リノベーション予算の重要性については過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸物件のリノベーションデメリットから学ぶ成功事例として、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うことで早期客付けや収益アップが期待できますが、その一方で「目に見えにくい水回りトラブル」が発生している可能性が高く、リノベーションコストが高くなるかもしれません。
しかし適切に対応することで問題を解決し、長期入居に繋げることも期待できるため、トータル的にはリノベーション投資効果は高いと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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