賃貸経営は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われていますが、築年数が経過すると物件価値が下落するため原状回復リフォームで募集しても空室が埋まりにくく、場合によっては家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし古くなった物件をリノベーションすることで、従前と比べ資産価値が最大化＋目減りが小さくなるためコストがかかったとしてもリノベーションを行った方が費用対効果が高くなります。
本投稿は築年数が20年以上経過した物件は、原状回復よりリノベーションの方がメリットが大きくなるワケについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．原状回復とリノベーションの違い
本題に入る前に原状回復とリノベーションの違いについて説明いたします。原状回復とリノベーションを簡潔に言うと…
原状回復：入居前の状態に戻す
リノベーション：価値を高める
ことです。原状回復はあくまでも経年劣化／借主原因による破損や汚損箇所を元の状態に復旧させることを目的としています。
一方リノベーションは古くなった設備や内装、間取りを現在のライフスタイルに合わせ価値を高めることを目的にしています。
２．原状回復よりリノベーションの方がメリットが大きいワケ
結論から先に申し上げますと築20年以上経過した物件は、原状回復よりリノベーションを行った方がメリットが大きくなります。その理由を解説いたします。
最大のカギは資産価値
物件価値は築年数の経過と共に下落するため、新築時と比べると空室が目立つようになり、また家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態。特に築20年以上の物件は競争力が低下しているため、部屋探しされる方は家賃予算が合えば少しでも築年数が浅い物件を選択します。
設備な内装、間取りを一新するリノベーションを行うと従前と比べ資産価値が向上します。また近年では部屋探しの価値観が多様化し、リノベーションを行えば築年数の古さは特段問題にはなりません。
そのため原状回復よりリノベーションを行った方が、反響数を高めることができ早期客付けが期待できます。
一方原状回復程度のリフォームでは物件価値が高められず、また内装を張り替えたとしても設備の古臭さが目立ってしまうため、適正家賃で募集しても空室期間が長くなる可能性が高くなります。
収益アップが期待できる
原状回復リフォームを行っても物件価値は向上しないため、適正家賃で募集するしか方法はないため収益性を高めることは厳しくなります。
一方リノベーションを行うことで従前と比べ価値が向上するので、リノベーションを機に家賃値上げしても客付けは十分期待でき収益性を高めることができます。
ただし資産価値が向上できるといっても新築物件の価値を超えることはできません。そのため家賃値上げは最大でも新築物件の8掛け以内までです。
家賃値下げ要求が発生しにくい
一般的に築年数が経過すると家賃相場は値下がりするため、現況家賃と家賃相場が乖離することがあります。
乖離幅が大きくなると契約更新時家賃値下げ要求が起こることがあります。
原状回復しか行っていない部屋では家賃値下げに応じないと住替えリスクが高まるため、値下げに応じることが多くなります。
一方リノベーション物件の場合、物件価値の目減りが少ないため家賃相場の影響を受けにくくなり、家賃値下げ要求事態が起きにくくなります。物件管理を強化すれば安定した家賃収入を得ることが期待できます。
修繕費を抑えられる
原状回復と比べリノベーションは費用が高額になるため、回収までに時間がかかります。ただし長期入居に繋げられれば入居期間中に費用回収＋利益を確保することができ…
退去後の修繕費用を抑えられる
目減りは小さいため従前と同じ家賃で募集
しても早期客付けが期待できるため、安定した家賃収入を得ることができます。
客付け力が違う
仲介会社の主な収入源は物件成約報酬となる仲介手数料です。仲介手数料は最大でも家賃1.1か月分までしか請求できません。
原状回復しかしていない部屋は適正家賃で募集するしかありませんが、競争力が低下しているため、客付けできるかどうかは運次第。一方リノベーション物件は家賃相場より高めで募集しても早期客付けが期待できます。
契約本数＋売り上げが欲しい仲介会社は、家賃がリーズナブルで築年数の古さを感じさせないリノベーション物件を積極的に紹介するので、客付け力が違ってきます。
弊社事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。原則フルリノベーションを行い家賃は8～10％値上げして募集しています。
2020年以降成約期間短縮させることに成功したため、物件稼働率＋収益は右肩上がりになり3期連続で増収増益を達成することができ、その結果…
借入金利の引き下げに成功
複数あったリフォーム融資の一本化
アパートローンを含む大型融資の一本化
ができ、また弊社リノベーションは不動産系メディアから注目されるようになりました。
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３．まとめ
今回は原状回復よりリノベーションの方がメリットが大きくなるワケについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントもう一度見てみましょう。
原状回復のメリットは必要最小限のリフォームを行うだけなので、リフォーム期間を大幅に短縮させることができます。
ただ築20年以上の物件供給数は多く、また賃貸空室率は悪化傾向となっていることを踏まえると、原状回復のみでは客付けは非常に厳しくなります。
一方リノベーションを行うと物件価値の向上＋家賃値上げができるため、費用は掛かるものの原状回復と比べるとメリットが大きくなります。
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