近年の賃貸市場は人口減少＋物件供給数が飽和状態のため全国的に空室率は悪化しています。空室率が悪化すると客付けできない物件が増加し、特に競争力が低下している築年数が古い物件はその影響が出やすくなります。
早期客付けを目指すなら空室対策は必須ですが、ただ最近では空室対策しても客付けに苦戦している物件が非常に多くなっています。客付けできない最大の理由は「同質化」です。
同質化となると価格競争となり、空室期間長期化／客付けできても収益悪化のどちらかとなるため貸主にとってメリットは何もありません。
安定的な賃貸経営を目指すならば空室対策の差別化は必須です。しかし多くの貸主は差別化の意味を把握していないため客付けに苦戦しています。
本投稿は、賃貸空室対策の差別化はなぜ重要なのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の差別化の重要性
空室対策の差別化すると以下3つのメリットが期待できます。
空室長期化予防できる
長期入居に繋げられる
仲介会社紹介率が高くなる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
１）空室長期化予防できる
部屋探しされる方は平均3件内見→内見成約率は約2割と言われています。内見時競合物件と比較されるため、競合と同じような部屋／設備にすると家賃が安い物件を選択されるため、空室が長期化しやすくなります。
しかし差別化を意識した空室対策を行うと、一歩抜きんでた部屋となり従前と比べ反響数／内見時の成約率は一気に高くなるため早期客付けが期待できます。
２）長期入居に繋げられる
設備交換／表装リフォームなどの空室対策を強化すると快適な生活を送ることができ、更に友達が遊びに来た際「羨ましい」と言ってくれるため物件に愛着がわき結果的に長期入居してくれる可能性が高くなります。
一方毎回原状回復程度のリフォームのみしか行っていない物件は、物件価値が高まりません。そのため顧客満足度を最大化させることが難しいため物件稼働率はあまり高くありません。
３）仲介会社紹介率が高くなる
競合物件との差別化を図った空室対策を行うと、他の物件と比べ物件第一印象が高くなることから成約率は一気に高くなります。
仲介会社は成約報酬となる仲介手数料を1件でも多くとりたいと考えているため、訴求力が高い空室対策を行っている物件は、他社仲介会社含め紹介されやすくなります。
２．空室対策の差別化メリット
競合他社との差別化を図った空室対策を行うと、次のようなメリットが期待できます。
１）価格競争回避
例えばキッチン交換する場合、メーカー既製品よりIKEA製キッチンを導入した方が早期客付けさせることができます。
その理由は…
IKEAは若い世代から人気が高いブランド
IKEA製品を導入している賃貸アパートは殆どない
デザイン性が優れているため、第一印象がとてもよくなる
からです。つまり顧客は付加価値が高い部屋を望んでいるため、差別化を図ることで競合他社物件との価格競争を回避することができます。
２）収益改善
競合物件との差別化空室対策を行うことで、同築年の物件と比べ物件資産価値が高くなり魅力的な部屋となります。
そのため従前と比べ家賃値上げしても家賃相場の影響を受けにくくなるため、収益改善が期待できます。
３）新規参入を抑えられる
差別化空室対策を行い安定した集客ができると、競合他社は潰すことを考え成功事例と同じような空室対策を行ってきます。
しかし差別化を図るには多大なコストがかかるため、新規参入する物件は殆どありません。その結果ブランド力が向上し安定した賃貸経営を行うことができます。
３．空室対策の差別化事例
弊社物件は1993年築の２LDKアパートで物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。そのため築年数が古い物件では価格競争が激化していますが、供給数が多いため家賃値下げしただけでは早期客付けは期待できません。
弊社物件では2018年から空室対策差別化を図るべく、リノベーション＋独自集客を展開。
その結果リノベーション前と比べ…
入居率約20%改善
家賃収入約450万円アップ
成約期間大幅に短縮
させることに成功し2020年以降増収増益＋ほぼ満室継続させることに成功しています。
▶弊社空室対策はメディアから注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸空室対策の差別化はなぜ重要なのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度しましょう。
賃貸物件供給数が多くなっている現在、競合物件との差別化を図らなければ、広告料を増額しても早期客付けは厳しくなっています。
ただ多くの貸主はこの事実を把握していない可能性が高いため、客付けで苦戦する物件はさらに増えることが予想されます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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