賃貸アパートをリノベーションして入居率を上げるためのノウハウ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
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賃貸経営は借主が入居することで安定的な家賃収入を確保することができます。しかし築年数の経過と共に「資産価値」は低下し空室が目立つようになります。空室は賃貸経営の収益に深刻な影響を与え、キャッシュフローの悪化を引き起こします。
この問題はリノベーションを行うことで従前と比べ資産価値は向上し、入居率や収益改善が期待でき、安定的な賃貸経営を実現させることができます。
本投稿は賃貸アパートをリノベーションして、入居率を上げるためのノウハウについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．アパート入居率を上げる理由
アパート入居率は賃貸経営を安定させるために極めて重要な要素となります。入居率が低下すると家賃収入は減少し、損益分岐点を下回ることで収入と支出のバランスが崩れキャッシュフローが悪化します。
賃貸経営を行う貸主は、損益分岐点を正確に把握し、アパート入居率を高めることが求められます。
入居率を改善させるために、家賃値下げする貸主が多いですが、これは必ずしも正しい選択ではありません。
家賃値下げすると反響が増え客付けが容易になる一方で、従前と比べ収益がマイナスになり損益分岐点が上昇することを意味します。また近年ではインフレの影響で日銀が政策金利を上げているため、アパートローンを含む事業系融資（変動金利）の借入金利も上昇し、キャッシュフローがさらに悪化します。
また家賃値下げは借主属性を悪化させ、入居後に騒音や家賃滞納トラブルを引き起こす原因にもなります。
競争力が低下した築20年以上の物件をリノベーションすることで、資産価値が高まり、家賃値上げしても新築並みのクオリティーに生まれ変わるため、入居促進効果が期待でき入居率や収益性が改善され、安定した家賃収入を得ることができます。
２．アパート入居率が悪い原因
適切な空室対策と管理を行えば、築年数が経過してもアパート入居率が悪化することはありません。入居率が悪化する要因としては、以下3点が挙げられます。
物件清掃が行き届いていない
部屋のクオリティーが低い
物件管理のクオリティーが低い
それではこれらの問題点を詳しく見ていきましょう。
物件清掃が行き届いていない
部屋探しされる方が物件内見を行う際、一番最初に確認するのは共用部や物件周りです。第一印象はわずか3秒で決まると言われています。
共用廊下に虫の死骸やごみが散乱し、私物が放置され、また物件周りに雑草が生い茂り、駐輪場が整理されていなければ、殆どの方が「ここでは生活したくない」と感じるのは自然なことです。
清潔感がない物件は入居率が改善しないばかりか、借主にとっても快適な生活環境を提供されないため、物件稼働率にも影響が出てしまいます。
清掃の重要性は既に証明されており、飲食業界では、店内の汚れを理由に訪れない方は多いことから、清掃がもたらす第一印象の重要性は明らかになっています。
部屋のクオリティーが低い
部屋探しされる方は希望条件に合致した3件程度の物件を内見し、その中で選んでいます。そのため全体的なクオリティーが低ければ、他の物件に流れてしまい入居率は低下します。
また近年の賃貸市場は築年数が古くなるにつれて、物件供給数は多くなります。競争力が低下した古い物件を選ぶ方は少ないため、クオリティーを上げない限り家賃値下げしても入居率は改善されません。
この点を理解していない貸主は多いのが現状です。
物件管理のクオリティーが低い
入居後に設備や借主間でトラブルが発生することがありますが、その際に管理会社や貸主が迅速な対応を心掛けなければ、退去の原因となり長期入居に繋げられなくなってしまいます。
近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しているため、「借り手有利」な状況となっています。そのため、物件管理を強化しなければ入居率低下を招く恐れがあります。
３．賃貸アパートをリノベーションして入居率を上げるためのノウハウ
部屋探しの価値観が多様化し、個々のライフスタイルを重視する方が増えているため、築年数が古い物件でも顧客ニーズに応じたリノベーションを行うことで競争力が向上し、入居率と収益性の改善が期待できます。
しかし賃貸リノベーションで確実に入居率を向上させるには、リノベーション以外の対策も必要です。それでは入居率を上げるノウハウをお伝えいたします。
ライフスタイルに合わせたリノベーション
賃貸物件に入居される方は、快適な住環境を求めています。そのためリノベーションを機に設備交換や間取り変更を行うことが一般的ですが、特に若い世代は室内インテリアに対する意識が高い傾向があります。
リノベーション物件を選ぶ方は入居後のインテリアを重視するため、シンプルナチュラルや北欧風インテリアにすることで、内見時に入居後の生活をイメージしやすくなり、入居促進に繋げられます。
また家具やインテリアの色を3色以下に抑えことで、バランスの取れたおしゃれな部屋を作ることができます。そのため室内で大きな面積を占める壁、床、天井の内装色を1～2色にすることがリノベーションの成功のカギとなります。
初期費用を抑える
賃貸物件に入居される方は契約時に初期費用を支払いますが、平均で家賃4～6か月分を一括で支払うため、多くの方は初期費用を抑えたいと考えています。
しかし殆どの物件では初期費用を抑えようとは考えていません。物件管理が集金管理の場合、一部を除き貸主が初期費用の設定を行うことができます。貸主が対応できるのは…
敷金と礼金の撤廃
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契約日を月末指定（月初～月中に申込された方のみ）
以上3点となります。多少なりとも初期費用が抑えられれば、仲介担当者もクロージングがしやすくなり入居促進に繋げられるため、入居率を改善させる効果があります。
日用雑貨をプレゼント
借り手有利な状況が続く賃貸市場で、入居率を高めるには「顧客に特別感」を与えることが重要になります。
賃貸物件に引っ越す当日、多くの方は大きな日用雑貨を購入するのは避けたいと考えているはずです。
そこでリノベーション部屋に、入居特典として日用雑貨（トイレットペーパー、ティッシュボックス、市区町村のごみ袋など）を用意すると、内見者は「この物件は私たちの気持ちを理解してくれている」と感じ、入居を決断する一因となります。
このようはサービスは競合物件では対応していないため、確実な効果が期待できます。
４．まとめ
今回は賃貸アパートをリノベーションして、入居率を上げるためのノウハウについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が古くなった物件をリノベーションすることで、競争力や資産価値が向上するため、入居率は確実に改善されます。しかしエリア内でリノベーション物件が増加すると、価格競争が激化する可能性があります。
競争を回避するには、顧客が魅力を感じる付加価値を提供することが効果的です。それが今回ご紹介した、初期費用の削減や日用品のプレゼントです。
これらを行っている物件は殆どないため、リノベーションを行った際に実践すると、入居の決定要因となる可能性が高まり、効果を実感することができるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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