賃貸経営を安定的にするには借主に長く住んでもらうよう日頃から物件管理を強化しなければなりません。貸主の多くは客付けは一生懸命するけど契約が決まった後は熱量が下がり物件管理が疎かになることが多いです。
借主に長く住んでもらうよう貸主が物件管理を強化しないと「物件に対する不満度が高くなりタイミングを見計らって住替えされる可能性が高くなる」のですが、多くの貸主は「それは管理会社の仕事」とあまり意識していません。
ただ長期入居に繋げられないと家賃収益に問題が出るのはもちろんですが、実は客付けにも影響が出てしまうため注意が必要です。
本投稿は賃貸借主に長く住んでもらうコツについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件平均入居期間
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表した最新リリースによると、2022年度の全国平均入居期間は4.1年で単身物件は3.3年、ファミリー物件では5.3年でした。
ファミリー物件より単身物件の入居年数が短い背景には、就職や転勤、結婚による住み替えが多いことが挙げられます。また地方都市にあるファミリー物件では、戸建て住宅に住むまで賃貸物件を利用される方が多いため、借主の中には2年程度で退去される方がいます。
入居年数は借主のライフスタイルによって変動があるため、場合によっては短期間で退去される方がいます。そのため上記はあくまでも参考程度にとどめた方がいいと思います。
２．なぜ借主に長く住んでもらうことが重要なのか？
賃貸物件で退去が発生するとリフォーム費用（部屋の状態によって費用は異なる）が発生し、客付けが成功できても広告料or業務委託料を負担しなければならず、また空室期間が長くなると期間中は家賃収入は一切入りません。
つまり短期間で退去となると上記費負担＋空室による家賃機会損失のサイクルが早くなるため、家賃収入に大きな影響が出てしまいます。また空室期間が長期化すると客付けする仲介会社は「賃貸検索サイトの掲載料コストが多くなる」ため掲載を止めたり他の物件を紹介してしまうことがあります。
一方入居期間が長くなると安定した家賃収入を得ることができ、仮に入居前にリフォーム／リノベーションしたとしても、入居期間中に回収＋利益を出すことができます。
また入居期間が長いことは借主が物件に満足している証拠と言っても過言ではないため、仲介会社側も物件紹介がしやすいと認識してくれるので、紹介／案内されやすくなります。
３．賃貸借主に長く住んでもらうコツとは？
近年の賃貸業界は借り手有利となっています。そのため物件管理のクオリティーが低ければ契約更新のタイミングで退去される確率は高くなります。
ただ退去は一定の費用が掛かるため、物件管理に特段問題がなければ長期入居に繋げることができます。
借主に長く住んでもらうコツをお伝えいたします。
クオリティーが高い部屋を提供する
築年数が20年以上経過すると設備の機能性や利便性は低下するため、不満を感じる借主は多くなります。そこで退去後資産価値を高めるリノベーションを積極的に推進すると、部屋の価値が家賃以上となるため顧客満足度が高くなり長期入居に繋げやすくなります。
弊社物件も築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、リノベーションを機に家賃値上げしているため家賃相場より最大1万円高い家賃設定となっています。
ただ競合物件には真似できないクオリティーが高いリノベーションを展開していることから、入居された方の約8割は現在も入居して頂いています。
▶弊社リノベーション物件の入居期間詳細は過去記事をご覧下さい。
物件管理を強化する
賃貸物件の備付設備は貸主が所有権を持っています。そのため経年劣化により設備交換が必要になっても貸主許可がなければ勝手に交換することはできません。
そのため管理会社に「経年劣化が原因と思われる設備不良が発生した際は貸主決裁不要で対応する」ように伝えておくと、借主から連絡が入った時すぐに対応できるため、長期入居に繋げることが期待できます。
物件清掃を心がける
一般的な賃貸物件では家賃とは別に共益費が設定されています。共益費は物件維持管理に必要な費用を借主が負担するものですが、その中に物件清掃費用も含まれています。
玄関エントランスやアパート外観にごみや枯葉が散乱していると、多くの借主は不満に感じてしまい場合によっては退去のきっかけを作ってしまう恐れがあります。
物件清掃は貸主でもできる仕事です。積極的に物件清掃を行うとことで顧客満足度は高くなり長期入居に繋げやすくなります。
入居審査を厳しくする
近年の賃貸業界は人口減少の影響を受け全国的に賃貸空室率が悪化しています。そのため築年数が経過した古い物件では客付け強化を図るべく属性が悪い方でも入居させようとしています。
ただ借主属性が悪くなると騒音トラブルや家賃滞納トラブルが発生しやすくなるため、物件稼働率は悪化してしまいます。
一般的に築年数が古い物件は適正家賃以下で募集しないと客付けできないと言われていますが、資産価値を高めるリノベーションすることで家賃相場より家賃が高くても客付けは可能になるため、属性が高い借主が集まります。
借主属性が高くなればモラルを守ってくれえる方が殆どなので、トラブル発生率は低くなり長期入居してくれる方が多くなります。
４．まとめ
今回は賃貸借主に長く住んでもらうコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
長期入居に繋げられるかどうかは物件管理次第と言ってもいいと思います。物件管理のクオリティーが高ければ長期入居に繋げられるのはもちろんですが、借主が知人などに物件紹介してくれる可能性が出てきます。
さらに長期入居が続いている物件は管理会社にとっても「安定的な管理料収入」を得ることができ、退去が発生しても管理担当者が積極的に客付け営業してくれるため、結果的には安定的な賃貸経営を行うことができます。
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