賃貸借主に長く住んでもらうコツとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月4日
- 読了時間: 6分
賃貸経営を安定させるためには借主に長く住んでもらうことが重要です。そのためには日頃から物件管理を強化する必要があります。
多くの貸主は客付けは一生懸命するものの、契約後は熱量が下がり物件管理が疎かになりがちです。これでは借主の不満が高まり、場合によっては住み替えリスクが高くなります。
長期入居を促すには貸主自身が物件管理に意識を持つことが大切です。長期入居に繋がらないと家賃収入だけではなく今後の客付けにも影響が出るため注意が必要です。
今回は借主に長く住んでもらうためのコツをお伝えします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件平均入居期間
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表した最新リリースによると、2022年度の全国平均入居期間は4.1年で単身物件は3.3年、ファミリー物件では5.3年となっています。
ファミリー物件より単身物件の入居年数が短い背景には、就職や転勤、結婚による住み替えが多いことが挙げられます。また地方都市のファミリー物件では、戸建て住宅に住むまで賃貸物件を利用される方が多く、2年程度で退去されるケースもあります。
入居年数は借主のライフスタイルによって変動するため、短期間で退去される方がいます。そのためこれらの数字はあくまで参考程度に留めた方がいいです。
２．なぜ借主に長く住んでもらうことが重要なのか？
賃貸物件で退去が発生するとリフォーム費用が必要となり、客付けが成功できても広告料or業務委託料が発生します。
つまり短期間での退去は費用負担と家賃機会損失のサイクルを早めるため、収益に大きな影響を与えてしまいます。
また空室期間が長期化すると仲介会社によっては賃貸検索サイトの掲載を一方的に止めたり、他の物件を優先的に紹介します。
一方入居期間が長い物件は安定した家賃収入が得られ、退去後リフォームをしても入居中に改修が可能になります。長期入居は借主が物件に満足している証拠とも言えるため、仲介会社にとっても物件紹介しやすくなります。
３．賃貸借主に長く住んでもらうコツとは？
近年の賃貸業界は借り手有利となっています。そのため物件管理のクオリティーが低ければ契約更新のタイミングで退去される可能性が高まります。
しかし退去は一定の費用が掛かるため、物件管理に特段問題がなければ長期入居に繋げることができます。
借主に長く住んでもらうコツをお伝えいたします。
クオリティーが高い部屋を提供する
築年数が20年以上経過すると設備の機能性や利便性は低下するため、不満を持つ借主は多くなります。そこで退去後資産価値を高めるリノベーションを行うことで、部屋の価値が家賃以上となるため顧客満足度を向上させることが可能となります。
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションし、家賃相場より最大1万円高い家賃設定にしていますが、競合物件には真似できないクオリティーが高いリノベーションを展開していため、入居者の約8割は現在も長期入居を続けています。
▶弊社リノベーション物件の入居期間詳細は過去記事をご覧下さい。
物件管理を強化する
賃貸物件の備付設備は貸主が所有権を持っています。そのため経年劣化により設備交換が必要になっても貸主許可がなければ勝手に交換することはできません。
そのため管理会社に「経年劣化が原因と思われる設備不良が発生した際は貸主決裁は不要にする」ように伝えておくと、借主から連絡が入った時迅速に対応できるため長期入居に繋げることが期待できます。
物件清掃を心がける
一般的な賃貸物件では家賃とは別に共益費が設定されています。共益費は物件維持管理に必要な費用を借主が負担するもので、その中に物件清掃費用も含まれています。
玄関エントランスやアパート外観にごみや枯葉が散乱していると、多くの借主は不満に感じ場合によっては退去のきっかけを作ってしまう恐れがあります。
事実飲食業界では「店内が汚かった場合約6割はその店には次はいかない」との調査結果もあります。
入居審査を厳しくする
近年の賃貸業界は人口減少の影響を受け全国的に賃貸空室率が悪化しています。そのため築年数が経過した古い物件では客付け強化を図るため属性が悪い方でも入居させようとする傾向があります。
しかし借主属性が悪くなると騒音トラブルや家賃滞納リスクが高まり、物件稼働率は悪化してしまいます。
一般的に築年数が古い物件は適正家賃以下で募集しないと客付けできないと言われていますが、資産価値を高めるリノベーションを行うことで相場以上の家賃でも入居者を募ることは可能になり、属性が高い借主が集まります。
借主属性が高まることでモラルを守ってくれる方が多くなり、トラブル発生率は低下し長期入居者が増える傾向になります。
４．まとめ
今回は賃貸借主に長く住んでもらうコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
長期入居に繋げられるかどうかは物件管理次第と言ってもいいと思います。物件管理のクオリティーが高ければ長期入居が期待できるだけではなく、借主が知人などに物件紹介してくれる可能性も高まります。
さらに長期入居が続いている物件は管理会社にとっても「安定的な管理料収入」をもたらし、退去が発生しても管理担当者が積極的に客付け営業してくれるため、結果的には安定的な賃貸経営が実現できます。
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