賃貸リフォームとリノベーションの違いとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月5日
- 読了時間: 9分
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に低下するため、古くなると早期客付けや家賃維持が難しくなります。しかし適切なリフォームやリノベーションを行うと資産価値が向上するため…
早期成約
収益改善
が期待できます。ただしリフォーム／リノベーションは意味合いが異なるため、この違いを理解していないと空室対策での失敗に繋がる可能性があります。
本投稿はリフォームとリノベーションの違いについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"賃貸リフォームとリノベーションの違いについて”
１．賃貸リフォームとリノベーションの違いとは？
まず確認しておきたいのは「リフォームとリノベーションの法的定義」は存在しないということです。そのためリフォーム会社や管理会社が工事内容から「リフォーム」または「リノベーション」と判断しているのが現状です。
しかしこの判断だけでははわかりにくいので、弊社代表が考えるリフォームとリノベーションの違い、つまり境界線についてお伝えいたします。
【リフォーム】
リフォームを簡単に言えば「マイナスの状態をゼロの状態」に戻すことです。入居期間が長くなると内装や設備が経年劣化し、退去後の現況のままでは見た目が悪くなり、反響数を高めることは難しくなります。
そこで内装や床材の交換、場合によっては設備交換を行うことで、マイナスの状態をゼロの状態、つまり原状回復に戻すことで、古臭さ／前借主の生活感がなくなるため、客付けがしやすくなります。
【リノベーション】
リノベーションをわかりやすく言うと、マイナスの状態をプラスにすることです。同じ間取りも新築物件と築年数が相当数経過した部屋では、室内機能性が180度異なります。
内装や設備交換はもちろん、和室から洋室にしたり、DKからLDKに間取り変更することで新築物件並みの価値を持つことになります。見た目の古さは感じず室内機能性も大幅に向上します。
近年では部屋探しの価値観の多様化しており、築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。そのためリノベーションすることで早期客付けや収益改善が期待できます。
２．リフォームがおススメな方
リフォームは従前家賃をキープしつつ費用を抑えた空室対策したい貸主には最適な方法です。
リフォームを行うことで前借主の生活感はなくなり、部屋の第一印象が非常によくなるため、内見者の家賃予算に合えば成約率が一気に高まります。リフォームは主に内装や床材張替えがメインとなり設備交換は現況次第となるため、募集時に家賃値上げは難しいのが実情です。
なお築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了し競争力が低下するため、表装リフォームを強化しても家賃維持／早期客付けは難しくなります。
したがってリフォームは概ね築20年以下の物件ではおススメと言えるでしょう。
３．リノベーションがおススメな方
リノベーションを行うと従前や同築年の競合物件と比べ物件資産価値が向上するため、家賃値上げや早期成約がしやすくなります。収益性を高めたいと考えている貸主には最適な方法と言えます。
リノベーションを検討している貸主が最も気になるのは、家賃値上げ率ではないでしょうか？
上のグラフは、弊社所有物件がある山梨県甲府市大里町の新築時の２LDK家賃相場と、弊社リノベーション物件の家賃値上げ率を比較したものです。リノベーション物件に入居したい方は…
新築物件並みの部屋で暮らしたい
新築物件より安い家賃で生活したい
と考えています。そのためリノベーション後の家賃を新築並みにしてしまうと、リノベーション物件に入居するメリット薄れてしまいます。
地域の物価状況により異なりますが、リノベーションによる家賃値上げ率は10％、もしくは新築家賃相場の8掛けが限界と言えるでしょう。
▶リノベーション家賃設定の詳細は過去記事をご覧下さい。
４．弊社物件の事例紹介
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを進めています。現在3棟所有し、2棟は退去後家賃値上げを目的としたフルリノベーションを実施し、1棟は部分リフォームを行い家賃据置で募集しています。
弊社物件の家賃は家賃相場と比べると最大1万円以上高い設定ですが、本執筆時の2025年３月５日現在満室状態が続いています。リノベーションの際には、明確なビジョンをもって取り組んでいるため、従前と比べ内見時の第一印象が非常に良くなりました。
弊社リノベーション部屋は…
成約ターゲットを20～30代女性
女性が好むフェスタイルに特化した部屋
を意識した部屋作りを行っています。それではそれぞれの部屋の特徴についてみていきましょう。
（１）リフォーム編
家賃据置の部屋では、リフォーム費用を可能な限り圧縮する必要があるため、基本的に使用できる内装や設備はそのまま活用しています。
しかし訴求効果を最大化させるために必要な個所については、費用が掛かっても交換対応しています。
これにより内見者にとって魅力的な印象を与えることができるため、入居促進に繋げることができます。
玄関エントランス
賃貸物件の玄関エントランスは、採光が期待できずまた備え付け照明もそれ程明るくないため、暗いイメージになりがちです。そこで弊社物件ではリフォーム／リノベーション時にエントランス照明を変更し、壁棚を設置しています。
リフォーム部屋では、照明及び壁棚はIKEA製を採用していますが、低価格でありながらクオリティーが高いため、設置することでエントランスの印象を大幅に向上させることができています。
キッチン
キッチンは賃貸物件にとって「華」と言える部分であり、特にファミリー物件では女性が成約権を握っているため、キッチンのクオリティーが低いと成約に結び付けるのが難しくなります。
そこで弊社物件では退去後に温かみや温もりが感じられるカフェスタイルキッチンに変更しています。扉には無垢材を取入れパネルを新調したことで、キッチン印象がとてもよくなりました。
ただこのままでは使い勝手が悪くなってしまうため、キッチン改修する際にはカウンターを新設しています。
フルリノベーション部屋ではオリジナルのキッチンカウンターを新設していますが、リフォーム部屋ではコスト削減のためIKEA製を採用しています。
既製品でありながらカウンター部分がとても広いため、使い方によってはダイニングテーブルとの兼用できることから、内見された方からも高い評価を頂いております。
（２）リノベーション編
一方フルリノベーション部屋は「原則として従前家賃と比べて8～10％値上げ」して募集しています。そのためカフェスタイルキッチンの他に…
LDKにダウンライト＆ペンダントライト
特注の造作洗面台
LDK・和室・洋室の壁に自然素材の漆喰
を標準とし、家賃据置部屋との差別化を図っています。
自然素材をふんだんに取り入れることで、競合他社との差別化が図られ、生活感が感じられないおしゃれな部屋に仕上がっています。そのため入居される方々にも納得して頂いています。
その結果契約時／更新時家賃値下げ交渉は発生せず、安定した家賃収入を得ることに成功しています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
（３）資金面について
リフォームやリノベーションを行うと、費用が高額になる可能性があります。
自己資金で対応すれば一番ベストかもしれません。毎回行うとなると内部留保が少なくなってしまいます。そのため借入を起こした方が経営的に安心できるでしょう。
融資を行う際可能な限り、金利は抑えたい所です。そこでおススメなのが公的融資です。
市区町村では公的融資制度があります。プロパー融資と比べ金利が低く固定金利となっています。また条件によっては利子補給／保証料の一部が公的負担になるため、貸主にはとても非常に使いやすい融資と言えます。
▶公的融資の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回はリフォームとリノベーションの違いについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
リフォームやリノベーションを行うことで早期成約や資産価値維持が期待できます。
しかし築年数が20年を超えてくると設備の減価償却が終わり、さらに家賃相場も急激に下落するため、収益性を確保するにはリノベーションがおススメです。
近年ではリノベーションを積極的に推進する物件が増えてきたため、差別化を図らないと早期成約が難しくなります。
弊社物件ではカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開することで、収益性や資産価値を高めることに成功し、その結果2年前から増収増益を達成することができるようになりました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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