築年数が経過すると物件資産価値が低下するため空室が目立ってしまいます。しかしリノベーションすると資産価値が高まりさらに近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数が古くても客付けに影響が出ることはありません。
賃貸リノベーションで一番重要となるのが「収益性を最大化させる」ことです。収益性を最大化させるためには物件資産価値を高め目減りを最小限に抑えることです。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空室対策リノベーション事業を展開。自然素材を用いた差別化リノベーションを強化したことからと従前と比べ資産価値を最大化→入居率／収益性を大幅に改善させることができました。
本投稿は収益性を最大化させた弊社空室対策リノベーションの実績を紹介します。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションのメリット
築年数が経過した物件をリノベーションすると、以下3点のメリットがあります。
収益改善
早期客付け
稼働率改善
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
１）収益改善が期待できる
設備交換／間取り変更／内装変更するリノベーションすると従前と比べ資産価値が高くなるため、リノベーションを機に家賃値上げが可能となり収益改善が期待できます。
リノベーション後の家賃設定ですが、最大でも新築家賃の８～9掛けまで（エリアやリノベーション内容によって前後します）と言われています。
資産価値を最大化させることができても、リノベーション物件の価値は新築物件を超えることができないため、新築並みに家賃設定してしまうと逆効果となります。
２）早期客付けが期待できる
リノベーション物件のメリットは新築物件同等のクオリティーなのに家賃がリーズナブルな点です。そのため…
デザイン性が優れている物件に入居したい
新築／築浅物件に入居したいが家賃予算が合わない
方にとってリノベーション物件は希望条件に合致するため、原状回復しか行っていない同築年の物件と比べると早期客付けが期待できます。
３）稼働率が改善できる
近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため、早期客付けが厳しくなっています。一部物件では客付け強化のために家賃値下げしていますが、競合物件も同様の対策を講じていることから効果は期待できません。
一方資産価値が高くなっているリノベーション物件は、早期客付け／長期入居に繋げることができるため従前と比べ稼働率を改善させることが期待できます。
２．収益性を最大化させるリノベーションとは？
冒頭でもお伝えした通り弊社物件では2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。2024年1月25日現在全20戸中14戸リノベーション済みで満室状態となっています。
弊社リノベーションが成功した最大の要因は以下3点を対応したからです。
集客ターゲットが気に入るインテリア
差積化リノベーション
映える写真をSNS投稿
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）集客ターゲットが気に入るインテリア
部屋探しされる方は入居後の生活イメージを連想しながら内見しています。そのため部屋のイメージとリノベーションコンセプトが合致しなければ、早期客付けは難しくなります。
弊社物件はファミリー物件で、入居者の多くは20～30代のカップル／新婚さんが多く成約のカギは女性が握っています。
若い女性はおしゃれなカフェのお店でリラックスしたい方が多いことから、リノベーションコンセプトを「20～30代女性が気軽におうちカフェを楽しめる」とし、可能な限り自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
２）差積化リノベーション
リノベーションを機に設備／内装変更しても競合物件との差別化を図らなければ、時間の経過と共に差別化の価値は下がってしまうため、契約更新のタイミングで家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
弊社物件の場合、自然素材の無垢材／漆喰を可能な限り採用しているため、競合リノベーションとの完全な差別化を図ることに成功しリノベーション価値の目減りを最小限に抑えています。
その結果弊社リノベーション部屋は…
家賃相場より高めの家賃設定しても納得して入居してくれる
リノベーション価値が下がりにくいため、契約更新時の家賃値下げ要求はゼロ
のため他社物件と比べると安定した家賃収入を得ることができています。
３）映える写真をSNS投稿
リノベーションの魅力は同築年の物件と比べると、デザイン性が優れている点です。そのためリノベーション部屋をSNS媒体を使って投稿すると「映え効果」が期待できるため、SNSからの反響を得ることが期待できます。
弊社物件では集客強化のために2018年から物件独自サイトを開設。
ホームページ／SNSを使って物件募集していますが、特にカフェスタイルキッチン／ナチュラル洗面台は映え効果が期待できるため、SNS投稿すると内見予約が入りやすくなります。
３．リノベーション実績
前掲でお伝えしたリノベーション対策したことで、従前と比べると入居率／家賃収入を大幅に改善させることに成功しました。
入居率／収益が改善できたのは独自集客の影響が大きいと分析しています。
賃貸物件で自然素材を用いたリノベーションする物件はほどんどありません。そのためシンプルナチュラル／北欧スタイルが好きな方にとって弊社リノベーション部屋は訴求効果が高いことから早期客付けができたと推察します。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は収益性を最大化させた弊社空室対策リノベーションの実績をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションは費用が高額になるため、多くの物件ではコストを抑えようと既製品を利用していますが、既製品に頼りっきりになるとリノベーションコンセプトがあやふやになるため集客ターゲットに響かない部屋となってしまいます。
さらに差別化を図らないと将来的に価格競争になってしまう可能性があります。そのためリノベーションする際はひとつでもいいので競合物件との明確な違いを打ち出すと集客上有利になります。
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