空室対策リノベーション：収益性に特化した実績紹介
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月6日
- 読了時間: 9分
築年数が経過すると物件資産価値が低下し空室が目立つようになります。しかしリノベーションを行うことで資産価値が高まり、また近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数の古さは客付けに影響が出ることはありません。
賃貸リノベーションで一番重要なのは「収益性を最大化させる」ことです。収益性を最大化させるためには物件資産価値を高め目減りを最小限に抑えることです。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空室対策リノベーション事業を展開しています。自然素材を用いた差別化リノベーションを強化した結果、従前と比べ入居率や収益性を大幅に改善することができました。
本投稿は収益性を最大化させた弊社空室対策リノベーションの実績を紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションのメリット
築年数が経過した物件をリノベーションすると、以下3点のメリットがあります。
収益改善
早期客付け
稼働率改善
それではそれぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。
１）収益改善が期待できる
設備交換／間取り変更／内装変更するリノベーションすると従前と比べ資産価値が向上するため、家賃値上げが可能となり収益改善が期待できます。しかし家賃設定する際以下の点に考慮することが重要です。
家賃設定の基本
リノベーション後の家賃は、新築物件家賃の8～9割を上限とするのが一般的です。具体的な家賃はリノベーションの内容によって異なります。
また部屋探しされる方はエリア内の家賃相場を確認していることが多いため、リノベーションで家賃値上げする際は、競合物件との差別化を図り家賃以上の価値を出すことが重要です。具体的には最新設備の導入やデザイン性が高いインテリア空間を創出することが求められます。
家賃設定の注意点
リノベーションを行うことで、従前と比べ資産価値が高まり、家賃値上げできるものの、その価値は新築物件を上回ることはないため、新築物件より高い家賃設定は避けるべきです。過度な家賃設定は逆効果となり、リノベション物件の魅力を損なう恐れがあります。
２）早期客付けが期待できる
リノベーション物件は新築物件と同等のクオリティーを持ちながら、家賃がリーズナブルであることが大きなメリットです。そのため以下のニーズを持つ方にとって部屋探しの選択肢が広がるため、早期客付けが期待できます。
デザイン性が高い物件に入居したい方
近年の部屋探しされる方の傾向として、個々の個性やライフスタイルを重視した住まいを求める方が増えています。新築物件は画一的なインテリア空間が多い一方で、リノベーション物件は顧客が希望するインテリアテイストに合わせているため、おしゃれな暮らしを希望する方にとっては魅力的な物件になります。
家賃予算を抑えたい方
近年は物価高の影響により建築部材や人件費が高騰しています。そのため新築物件の家賃はインフレ前と比べ約3割高くなっていますが、実質賃金はマイナス状態が続いているため、新築や築年数が浅い物件に住みたいと考えているものの、予算に合わない方は潜在的に多いと思われます。
一方リノベーション物件は新築物件と同等のクオリティーながら、家賃が10～30％安く設定されているため、予算内での選択肢が増える可能性があります。
３）稼働率が改善できる
近年の賃貸市場は人口減少や物件供給数の飽和により空室率が悪化しているため、早期客付けが厳しくなっています。一部物件では家賃値下げして客付け強化していますが、競合物件も同様の対策を講じているため、特に競争力が低下した築20年以上の物件は期待される効果は限られてしまいます。
一方競争力が低下した古い物件をリノベーションすることで、資産価値が高まり、早期客付けや長期入居に繋げやすくなるため、従前と比べ物件稼働率を改善が期待できます。リノベーションの優位性をまとめると以下の通りとなります。
付加価値の創出
リノベーションを通じてデザイン性や機能性に優れた設備や内装、間取り変更を行うことで、付加価値が向上し顧客満足度が高まります。家賃値上げしても早期客付けが期待できます。
資産価値が下がりにくい
リノベーションを行うことで資産価値の低下を防ぎ、また物件自体の魅力を向上させることができます。その結果長期入居に繋げやすくなり、従前と比べ物件稼働率が向上し、安定した家賃収入を得られやすくなります。
競争力の強化
他社物件との差別化、またターゲット層に訴求するリノベーションを行うことで競争力が高まるため、早期客付けがしやすくなり、物件稼働率の低下を最小限に抑えることができます。
２．収益性を最大化させるリノベーションとは？
冒頭でもお伝えした通り弊社物件では2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。2025年４月６日現在全20戸中15戸リノベーション済みで満室状態となっています。
弊社リノベーションが成功し収益性を向上させた要因は以下3点をを取り組んだからです。
集客ターゲットが気に入るインテリア
差積化リノベーション
映える写真をSNS投稿
それではそれぞれの対策を詳しく見ていきましょう。
１）集客ターゲットが気に入るインテリア
部屋探しされる方は入居後の生活イメージを想像しながら内見しています。そのため部屋のイメージとリノベーションコンセプトが一致しなければ、客付けは難しくなります。リノベーション物件においては、コンセプトが明確であることが成功のカギとなります。
弊社物件はファミリー物件で、20～30代のカップル／新婚さんが多く入居されます。ファミリー物件では、女性が成約のカギは女性が握っているため、女性の好みを反映したリノベーションが求められます。
同年代の女性はカフェのようなインテリアでの暮らしを好みます。そのため弊社リノベーションではこの嗜好を反映し「20～30代女性が気軽におうちカフェを楽しめる」をリノベーションコンセプトに掲げ、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
このようなコンセプトを持つリノベーションは、ターゲット層の心をつかみやすく、成約率の向上に繋げやすくなります。またこれにより物件の魅力を最大限に引き出し、賃貸市場での競争力を高めることができます。
２）差積化リノベーション
リノベーションを行う際に、設備や内装を変更しても、競合物件との差別化を図らなければ、時間の経過と共に差別化の価値は下がってしまいます。その結果契約更新のタイミングで家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
弊社物件では、競合リノベーション物件ではまず採用しない自然素材の無垢材／漆喰を可能な限り使用することで他社物件との差積化を図ることに成功しています。これらの素材は健康的で快適な住環境を提供し、借主にとって非常に魅力的なポイントとなります。
自然素材のメリット
漆喰はホルムアルデヒドを吸着し、再放出させないため、シックハウス症候群の予防に効果的。
調湿作用により、少ない冷暖房でも快適に過ごせられるため、光熱費削減が見込まれる。
キッチン扉に無垢材を用いることで温かみが感じられ、視覚的に魅力的な空間を創出できる。
無垢材は経年変化を楽しめるため、物件価値を持続させることが期待できる。
差積化リノベーションを推進したことで、価値の目減りを抑えることができたため…
家賃相場より高めの設定でも、借主が納得して入居してくれる
契約更新時の家賃値下げ要求はゼロ
にすることができました。自然素材の活用による差積化リノベーションは、短期的な視点ではなく、長期的な物件価値の維持と収益の安定に大いに貢献しています。
３）映える写真をSNS投稿
リノベーションの魅力は同築年の物件と比べて、デザイン性が優れている点です。このためリノベーションされた部屋をSNS媒体に投稿することで、視覚的な「映え効果」が期待でき、SNSからの反響が期待できます。
弊社物件では集客強化のために2018年から物件独自サイトを開設し、ホームページやSNSを活用して物件募集を行っています。SNS投稿の際、以下の点を意識しています。
カフェスタイルキッチンや造作洗面台など、視覚的に魅力的なデザインを投稿し、PR効果を高める。
成約ターゲットを意識したコンテンツを作成する
部屋探しされる方が使いそうなハッシュタグを活用することで、拡散力アップを図る
デザイン性が高いカフェスタイルキッチンや造作洗面台などを投稿することで、その魅力を多くの人に伝えることができるため、集客力を高めることができます。リノベーションは単なる物件の再生にとどまらず、デザイン性を活かした新たな賃貸市場での戦略となり得ます。
３．リノベーション実績
リノベーション対策した結果、従前と比べると入居率／家賃収入を大幅に向上しました。入居率／収益背の改善は、独自集客が大きな要因であると分析しています。
賃貸物件において自然素材を用いたリノベーションする物件はほどんどありません。そのためシンプルナチュラル／北欧スタイルを好む方にとって弊社リノベーション部屋は高い訴求効果があり、早期客付けができたと考えています。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は収益性を最大化させた弊社空室対策リノベーションの実績をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションは費用が高額になるため、多くの物件ではコストを抑えようと既製品を使用する傾向があります。しかし既製品に頼りすぎるとリノベーションコンセプトが不明確になり、ターゲットとなる顧客に響かない空間になってしまう恐れがあります。
さらに差別化を図らないと将来的に価格競争になってしまう可能性があります。そのためリノベーションする際はひとつでもいいので競合物件との明確な違いを打ち出すと集客において有利になるでしょう。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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