賃貸退去リフォームしたいが手元に資金がない！どうしたらいい？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月7日
- 読了時間: 6分
築年数が古くなると室内設備が古臭く見えてしまい物件印象が悪くなってしまいます。物件の魅力が伝わりにくくなると早期成約が難しいくなってしまいます。
近年賃貸物件の供給数は飽和状態となり、空室率が悪化しています。特に築年数が経過した物件では顕著で、家賃値下げしても客付けが難しい状況が増えています。
しかし室内設備や内装をリノベーションすることで、資産価値が向上させることができるので早期成約＋収益アップが期待できます。
リノベーションを行う際にはまとまった費用が必要になります。そのため「手元に資金がないからできない」と悩む貸主は少なくないでしょう。しかし資金調達の方法をみつけることで、リノベーションの実現が可能になります。
そこで本投稿は、賃貸リフォーム資金が手元にない場合オトクに借りられる方法をお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
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【本記事でお伝えする結論】
"手元にリフォーム資金がない場、ポイントとなる部分”
１．リノベーションをする理由
本題に入る前になぜ築年数が古い物件はリノベーションを行った方がいいのか、その理由をお伝えいたします。
空室率悪化による影響
築年数が経過すると設備不良による修繕費が増加し、また家賃値下げを余儀なくされることが多くなり貸主にとっては悩みの種となります。
先程もお伝えした通り、現在全国的に賃貸空室率は悪化しているため、家賃値下げしてもかつてのように早期成約に繋げることが難しくなっています。
更にネットの普及により同じ物件内で家賃乖離があるとクレーム＆家賃値下げ要求を引き起こしやすく、負のスパイラルに陥るリスクが高まってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
収益改善が期待できる
築年数が経過した物件をリノベーションすることで、資産価値が向上し「家賃値上げ」することが可能となります。
上のグラフは弊社物件エリア内にある競合他社物件と弊社年間家賃比較を示したものです。
競合物件は原状回復程度のリフォームのみのため、適正家賃以下に設定していますが早期成約に繋げることができないため空室期間は長期化しています。
一方弊社物件ではリノベーションを機に家賃を最大8～10％値上げして募集し、概ね2か月程度で成約に繋げることができています。
その結果、他社物件と弊社物件の年間家賃合計は年々差が広がっています。これはリノベーションを行うことで収益性を高めることが可能であることを示しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．一般的な融資先
リノベーションする際、可能であれば自己資金で対応した方がいいかもしれません。しかし手元に資金がなければ金融機関に融資をお願いすることになります。
銀行からの融資は「プロパー融資」と「保証協会による保証付き融資」の2つがあります。プロパー融資とは銀行が直接融資をしてくれることです。プロパー融資のメリットは…
金利が安い
融資限度額がない
保証料が発生しない
ため利用しやすい融資と言えます。
ただしプロパー融資は審査が厳しく融資期間が短いのがデメリット。そのためリノベーション費用が高額になると毎月返済額が増えるため場合キャッシュフローが厳しくなる可能性があります。
一方保証協会による保証付き融資とは、信用保証協会が融資の保証を行う融資のことです。保証協会による保証付き融資は同協会が融資額の8割以上を保証するため…
プロパー融資と比べ審査が緩い
返済期間が長い
原則保証人や担保は不要
となりますが、プロパー融資と比べ金利は高くまた保証料が発生するため、この点はデメリットとなります。ただ視点を変えれば利息は全額経費計上できるため、多少金利が高くなってもキャッシュフローが悪化することは少ないです。
３．弊社代表がおススメしたい融資とは？
リノベーション資金をプロパー融資で対応できれば、低金利＆保証料なしで借入することができます。ただ審査が厳しくまた返済期間も短いため、貸主によってはハードルが高くなってしまいます。
そこでおススメなのが市区町村が窓口となっている公的融資です。公的融資制度は保証協会による保証付き融資のひとつとなりますが、プロパー融資と比べ…
税金滞納がなければ審査が通りやすい
固定金利
返済期間が長い
融資内容によっては利子補給が受けられる
都道府県／市区町村が保証料の一部を補助してくれる
ためとても使いやすい融資制度と言えます。
例えば弊社物件がある山梨県甲府市には「小規模事業者小口資金」という公的融資制度があります。金利自体は2.2％ですが、年1回利子補給を受けられるため実質金利が1.0％と低金利となっています。
一般的な事業系ローン | | 甲府市公的融資 |
2.0％ | 金 利 | 1.0％ |
25,534円 | 毎月返済額 | 24,662円 |
144,856円 | 利息合計 | 71,608円 |
リノベーション費用200万円を7年間で返済した場合、毎月返済額及び利息合計で比較すると、どちらが使いやすいか一目瞭然です。
但し公的融資の唯一のデメリットは、融資対象はリノベーション費用の90％のみで、10％は自己資金を用意しなければならない点です。
４．まとめ
今回は賃貸リフォーム資金が手元にない場合オトクに借りられる方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションには高額な費用が伴うため、借入を行う際は利息支払いが気になるものです。
利息だけを見ればプロパー融資の方がメリットがありますが、審査スピードや毎月のキャッシュフローを考えると保証協会による保証付き融資の方が利便性は高いです。
また公的融資制度を活用すると、場合によってはプロパー融資より大きなメリットが得られるため、リノベーション資金を借入する場合は、プロパー融資に固執しない方がよいかもしれません。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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