築年数が経過すると室内設備が「古臭く」なってしまいます。そのため内見時において室内印象が悪くなってしまい、早期成約に繋げにくくなってしまいます。
近年では賃貸物件の供給数が飽和状態となっているため、空室率が悪化傾向となっています。特に築年数が経過している物件では顕著に見られ、家賃値下げしても客付けできない物件が年々多くなってきています。
築年数が経過している物件であっても、室内設備や内装を一新させるリノベーションを行うことで、資産価値が向上し家賃値上げもしやすくなることから、早期成約＋収益アップが期待できます。
しかし、リノベーションするとなるとまとまった費用が発生してしまうため「手元に資金がないからできない」と悩む貸主は一定数いるはずです。
そこで本投稿は、賃貸リフォーム資金が手元にない場合オトクに借りられる方法をお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"手元にリフォーム資金がない場、ポイントとなる部分”
１．リノベーションをする理由
空室率悪化による影響
築年数が経過すると設備不良による修繕費が多くなり、また家賃値下げを余儀なくされてしまうことから、費用が掛かってしまうリノベーションすることに抵抗を感じている貸主は多いと思います。
しかし先程もお伝えした通り、近年では全国的に賃貸空室率は悪化傾向となっています。
そのため家賃値下げしても昔ほど早期成約に繋げることが難しくなり、更にネットの普及によって同じ物件内で家賃乖離があるとクレーム＆家賃値下げ要求が発生しやすくなることから、負のスパイラルに陥りやすくなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
収益改善が期待できる
築年数が経過した物件をリノベーションすることによって、資産価値が高まるため「家賃値上げ」することが可能となります。
上のグラフは弊社物件エリア内にある競合他社と弊社年間家賃比較です。
競合他社は原状回復程度の工事しかしていないため、家賃を適正賃料以下に設定しています。ただ早期成約に繋げることができないため空室期間は長期化してしまっています。
一方弊社物件ではリノベーションを機に家賃を最大8～10％値上げして募集し、概ね2か月程度で成約に繋げることができています。
その結果、競合他社物件と弊社物件の年間家賃合計は年々差が大きくなることから、リノベーションを行った方が収益性を伸ばせることが可能となります。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．一般的な融資先
物件リノベーションする際、可能であれば自己資金で対応した方がいいかもしれません。しかし手元に資金がなければ金融機関に融資をお願いすることになります。
金融機関に融資依頼を行う際、下記について注意しなければなりません。
安定した収入が期待できるか
事業系ローン扱いとなるため金利は高めとなる
過去の賃貸経営実績／借入れ実績なども審査対象
３．弊社代表がおススメしたい融資とは？
金融機関から事業系ローンを借りる場合、概ね金利は2％台となっています。金利自体は決して高くはないものの、リノベーションは費用が高額になるので可能であるなら低金利で借り入れしたいはずです。
そこで今後リノベーション融資を検討している貸主におススメしたいのが、市区町村が窓口となっている公的融資です。
例えば弊社物件がある山梨県甲府市役所には「小規模事業者小口資金」という公的融資制度があります。金利自体は2.2％ですが、年1回利子補給を受けられるため実質金利が1.0％と低金利となっています。
一般的な事業系ローン | | 甲府市公的融資 |
2.0％ | 金 利 | 1.0％ |
25,534円 | 毎月返済額 | 24,662円 |
144,856円 | 利息合計 | 71,608円 |
リノベーション費用200万円を7年間で返済した場合における毎月返済額及び利息合計で比較すると、一目瞭然となります。
公的融資を選択することによって利息分を抑えることができることから、貸主にとって使いやすい融資と言えます。さらに保証協会に支払う保証料の一部も市と県から補助があります。
但し公的融資の唯一のデメリットは、融資対象はリノベーション費用の90％のみで、10％は自己資金を用意しなければならない点です。
４．まとめ
今回は賃貸リフォーム資金が手元にない場合オトクに借りられる方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションするとなると費用が高額になることから、借入を起こすとなると利息支払いがどうしても気になってしまうものです。
政府系もしくは公的融資制度をうまく活用することで、金融機関より低金利で借り入ることができます。そのため毎月の支払いを抑える効果が期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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