賃貸リノベーションを成功させる3つのポイントとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月9日
- 読了時間: 9分
築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、空室率や家賃収益が悪化する傾向があります。しかしリノベーションを行うことで同築年の物件と比べ資産価値が高まることから「空室解消」「家賃アップ」が期待できるため安定した賃貸経営が可能になります。
ただし賃貸リノベーションで確実に効果を得るためには…
ターゲット、コンセプトが顧客のニーズと合致しているか？
リノベーションにおいて注意すべきポイントを理解しているか？
成約率を向上させるための入居促進キャンペーンを展開しているか？
これらの対策を講じなければ、入居促進に繋げることができません。
本投稿は、賃貸リノベーションを成功させるための3つのポイントについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションを成功させる3つのポイントとは？
リノベーションを行うことで従前と比べ物件の資産価値が向上し、早期客付けや家賃値上げが期待できます。
しかしリノベーションに伴い「高額なリノベーション費用」「家賃値上げによる集客苦戦」といった懸念がありますが、以下に示す対策をしっかりと実施すれば問題は解決できます。
それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
１）ターゲット・コンセプト設計
リノベーションを成功させるには、ターゲット・コンセプトを明確に設計することが不可欠です。これを怠ると曖昧な部屋になり、集客に苦戦する可能性があります。適切なターゲット設定を行うには、以下の手順を考慮しましょう。
ターゲット設計
ターゲット設計する前に、自社物件及び周辺の賃貸市場をしっかりとマーケティングすることが重要になります。必要な情報は以下の3点です。
立地：物件の周辺環境やアクセスの利便性を確認する。
部屋の広さ：物件が提供できる住空間の規模を理解する。
周辺物件の状況：競合物件の特徴や家賃などの条件を調査する。
たとえば自社物件が1LDK以上のファミリー物件で、競合物件も同程度の間取りであればターゲットは「これから二人暮らしをするカップルや新婚夫婦」「広めの部屋に住みたい単身者」となります。
また逆に自社物件がファミリー物件でも周辺にある物件が単身向けアパートが多い場合、間取りをワンルームに変更することを検討した方が良いかもしれません。
ターゲット設計する際には、エリアに詳しい仲介会社担当者に確認することで、より具体的な情報を得ることができます。一度相談されることをおススメします。
コンセプト設計
エリア内のマーケティングを行いターゲットが明確になった後は、どのようなリノベーションを行うことで顧客を引き寄せるか、そのコンセプトを策定する必要があります。
ここで重要となるのが競合物件との差別化です。差別化を意識したリノベーション（集客も含む）を行わないと同質化が進み、早期客付けが難しくなります。
差別化戦略を行う際、以下の4つが重要になると言われています。
築年数が古い弊社物件では、2018年からリノベーションを展開しています。リノベーションを行う際上記4つをペルソナ設定した上で対応しています。詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
２）リノベーションで気をつけるべきポイント5選
ターゲットとコンセプトを設定することで、リノベーションのビジョンが明確になりますが、以下に示す「注意すべきポイント」を無視すると、リノベーションは失敗する可能性があります。
部屋を広く見せることができるか？
賃貸物件は狭く感じることが多いですが、工夫次第で限られた空間を広く見せることができます。その方法とは白を基調としたインテリアデザインを採用することです。
上の部屋は2024年5月に行った弊社物件LDKビフォーアフターです。
リノベーション前はダークブラウン系のフローリングが使用されていたため、室内は暗く感じ圧迫感を与える印象がありました。
しかしリノベーションを機に内装を白に統一したことで、室内空間が広々し、清潔感が増しました。
白はどの色とも相性が良いためインテリアコーディネートが容易です。特にファミリー物件では女性が部屋探しの主導権を持つことが多いため、興味を示してくれる可能性が高くなります。
キッチンの差別化
クックパッドのリリースによると部屋探しされている方の多くは、入居条件を多少妥協しても「キッチンの充実度」を重視していることが明らかになっています。
これはキッチンは日常生活の中心的な場所であり、料理や家族団らんにおいて重要な役割を果たしていることを示しています。
このためリノベーションを機にキッチン交換することが、入居の決定要因となる可能性が非常に高まっています。
しかしただ単にシステムキッチンを導入するだけでは、競合リノベーション物件も同様の対策を講じるためリノベーションで確実に成功を収めるためには差別化が不可欠となります。
弊社物件は20～30代のカップル／新婚さんが多数入居されるため、ターゲットを同年代の女性に設定し、「賃貸でもおしゃれななカフェ暮らしを楽しむ」というコンセプトを掲げています。
キッチンには無垢材を使用した弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを採用し、徹底的な差別化を図ることでターゲットに喜ばれるキッチンを実現しています。これにより…
内見時の第一印象が非常に良くなる
入居の決め手の一つになる
長期入居に繋げられる
といった効果が期待できます。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
浴室どうする？
築年数が経過すると水回りの老朽化が目立つようになります。そのためキッチン同様に浴室もリノベーションの対象にするべきです。
しかし浴室をシステムバスに変更する場合、費用が高くなります。そのため浴室を検討する際には…
リノベーションを機に家賃値上げする時は、システムバス変更／浴室リノベーションを行う
部分リノベーションを行い家賃据置の場合／多少の値上げする場合は水栓と鏡を交換
とするとリノベーションがよりスムーズに進むでしょう。
▶浴室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
生活音対策
賃貸物件における生活音問題は、物件の築年数／構造躯体に関係なく発生する問題です。特に新築物件と比べ築年数が古い物件は「遮音性」が劣るため、リノベーションの際には生活音対策はできる限り対応すべきです。
管理会社担当者からの報告によると、賃貸物件の生活音問題は主に「上階の足音」が多いとのことです。このためリノベーションを機に吸音効果が高いクッションフロアを施工することで、生活音の軽減が期待できます。
さらに借主属性が低いと生活音問題が発生するリスクが高まります。入居審査を厳しくし「滞納歴がある」「転職を繰り返している」方の入居はを制限することで、生活音問題を抑制することは可能です。
リノベーション回収計画
リノベーションは費用が嵩むため、実施前に「キャッシュフローがどのように変化するか」を考慮した収支計画を策定することが重要です。
修繕積立がある場合、キャッシュで支払えばキャッシュフローが悪化することはありません。しかし賃貸物件では緊急修繕が発生することがあり、費用が高額になる修繕もあることから、費用が高額になるリノベーション費用をキャッシュで支払うと内部留保が蓄積しにくくなります。
ケースバイケースにはなりますが、費用が嵩むものはキャッシュより借入を利用した方が結果的には内部留保が溜まりやすく健全な賃貸経営を実現することが可能です。
▶リノベーション資金に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）成約率を向上させる入居促進キャンペーン
競合物件に勝ち抜くためには、部屋のクオリティーを高めると同時にクロージングがしやすい環境を整えることが重要です。
例えば内見時において家賃値下げや設備増強などといった入居交渉が入ることがあります。その際…
仲介担当者にある程度の決裁権を与えておく
難しい交渉が入った時、直接貸主に連絡が取れる
ような体制を整えることで、成約率大幅に向上します。また募集部屋に「日用雑貨」を入居者プレゼントして用意することで「貸主の本気度」が伝わり入居促進効果が期待できます。
▶入居促進キャンペーンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は賃貸リノベーションを成功させるための3つのポイントについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年ではリノベーションを手掛ける物件が多くなってきています。一方で「リノベーションのターゲット及びコンセプト」が明確になっていないリノベーション物件は、空室が埋まりにくく苦戦を強いられています。
リノベーション物件を探している方は「デザイン性」を非常に重視しているため、曖昧なリノベーションは絶対に避けるべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments