日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続いています。
特に地方都市の人口減少は急速に加速し、2040年になると現役人口（20～64才）が約1,000
万人減少すると言われています。（2040年問題）
賃貸物件を最も利用する現役世代の人口が減少すれば必然的に賃貸空室率は悪化してしまいます。賃貸物件の新規建設に法的な規制がない限り、賃貸空室率は改善されることはありません。
特に人口減少が急激に加速する地方都市では、空室率悪化は深刻な問題。一部エリアではすでに空室率が30%台に達しているためは空室率が40%台に達するのは時間の問題でまもなく大空室時代に突入してしまいます。
賃貸物件の需要は、築年数が浅い物件／好エリアに集中します。大空室時代で最も影響を受けてしまうのが競争力が低下した築年数が古い物件です。
築年数が経過している物件は資産価値が低下しているため
価格競争が発生しやすくなる
借主同士におけるトラブルが発生しやすくなる
空室期間が長期化しやすい
といった問題が発生しやすく対策を講じなければ、負のスパイラルに巻き込まれてしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
大空室時代で生き残るには競合他社物件にはない独自の価値＝「差別化戦略」が重要となります。
弊社物件がある山梨県は、総務省が平成30年に発表した「住宅・土地統計調査」で全国で最も空き家が多いことがわかり、また賃貸単体では3割は空室と言われています。
また弊社物件は1993年築の2LDK物件ですが、エリア内には1990年代に施工された賃貸物件が多数あるため過当競争となっています。
エリア的には非常に厳しいと言わざるを得ませんが弊社物件は2018年から家賃値上げ目的のリノベーション事業をスタートさせ、2年後から3期連続で増収増益を達成＋昨年の家賃収入は過去最高を更新しました。
弊社物件が成功したのは競合他社が追随できない差別化戦略を徹底しているからです。
大空室時代に生き残る徹底した差別化リノベーションを展開
家賃値下げは貸主の一存ですぐ対応ができ、また反響数が多くなるため部屋が埋まりやすくなります。しかし家賃値下げを繰返せば損益分岐点が高くなり、キャッシュフローが悪化するのは時間の問題です。
弊社代表は家賃値下げは安定的な収益を確保できないと判断し、2018年から20～30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。
自然素材の材料を使ったリノベーションしたことで、競合物件との差別化＋資産価値の最大化を可能としたため、閑散期に退去が発生しても早期客付けさせることができるようになりました。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
設備投資を渋らない
築年数が経過してくると設備不良が発生しやすくなります。一部の貸主は設備不良が発生しても「設備交換ではなく修理」の方に力を入れて何とか支出を抑えたいと考えています。
ただ上記対応は、借主不満度を高くさせ「更新時の家賃値下げ」「早期退去」のきっかけをつくってしまうため、安定した賃貸経営を行うことができません。
弊社物件では、管理会社＋協力会社との連携を強化し、設備不良が発生した際には積極的に交換し、更に可能な限り早急な対応を心がけています。
物件清掃を大切にしている
賃貸業界では毎月の家賃とは別に共益費（管理費）を別途設定し、借主に請求しています。
共益費は主に物件清掃代や共用灯の電気代、消防点検費用などに充てられますので、多くの物件では月に1回もしくは週に1回物件清掃が行われているはずです。
ただ週に1回／月に1回程度の清掃では、ごみが蓄積されている可能性があり、特に夏場は虫の死骸などが落ちていることもあるため、借主はイヤな思いをしているはずです。
そこで弊社物件では代表自身が「平日の午前中物件清掃」を実施しています。
物件清掃を行うことによって、共用廊下や物件外観が奇麗になるだけではなく、借主と会う機会が多いため、そこで要望や相談などを聞くことができます。対応できるものは早急に行うことで、顧客満足度が高くなり、長期入居に持って行くことができます。
▶弊社代表の清掃に関しては、メディアでも高い評価を受けています。詳細はこちらをご覧下さい。
まとめ
競合他社物件との差別化を図ることで、価格競争＝家賃値下げ競争から脱却することができます。その結果…
家賃値上げがしやすくなり収益性改善できる
顧客満足度が高くなり、更新時の減額請求回避できるため安定した家賃収入を得られる
仲介会社から物件紹介されやすくなり、早期客付けが期待できる
以上のようなメリットが期待できます。
大空室時代では競争力が低下している築年数が古い物件は圧倒的に不利になります。生き残るためには徹底した差別化戦略を打ち出すしか対応策はありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments