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これからのアパート経営はどうなる？生き残るためには？


アパート経営は入居者を確保できれば安定した家賃収入が得られ、インフレにも強いことから、他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。



しかし賃貸経営を行う貸主の中には、今後のアパート経営は厳しくなると予測している人もいます。



株式会社オーナーズスタイルが2016年に調査した所、約6割の貸主は賃貸経営は今後厳しくなると回答しています。ただしアパート経営のリスクを把握し適切に対応することで、安定した経営を実現することができます。



本投稿はこれからのアパート経営で生き残るための対処方法について、お伝えいたします。


 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！

まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。


　

 

【本記事でお伝えする結論】


"アパート経営生き残りで重要なポイント”




１．これからのアパート経営はどうなる？


これからのアパート経営はどうなる？

これからアパート経営は残念ながら厳しい状況に直面することが予想されます。その主な理由としては以下の3点が挙げられます。



  • 人口減少

  • 物件供給過多による空室率の悪化

  • 家賃相場下落による収益減少



それではそれぞれの理由について詳しく見ていきましょう。



人口減少


総務省の発表によれば、賃貸物件を最も借りる15才～64才までの生産年齢人口は1995年の8,716万人をピークに減少傾向となっています。これは総人口の約7割を占めていました。



2050年には5,275万人にまで減少すると予測されており、これは2021年と比較して29.2％減となります。若年層の人口が減少すれば、賃貸物件を借りる方も減少していきます。



特に地方都市の人口減少は大都市圏よりも急速に進行しているため、地方におけるアパート経営は厳しい状況になると考えられます。

物件供給過多による空室率の悪化


日本の人口は今後減少する見込みであり、それに伴い賃貸需要は確実に減少するでしょう。しかし賃貸物件の新規建設は、所得税や相続税の節税対策としての側面から、以前として抑制されていないのが現状です。



内閣府のデーターによると、貸家着工は2017年以降減少傾向となっていたものの、2021年の年半ばにかけて大幅に増加したとのことです。



空室率の悪化は、競争力が低下した築20年以上の物件に深刻な影響を及ぼします。物件の年数が経つにつれて供給数が増加するため、適正家賃で募集しても客付けが難しくなってしまいます。


 

▶内閣府のデーター詳細は、こちらをご覧下さい。


 

家賃相場下落による収益低下


物件の資産価値は築年数が経過するにつれて減少し、それに伴い家賃相場も下落します。特に築年数10年目／20年目は資産価値が大幅に下落しやすく、エリアによっては家賃相場の下落が顕著になることがあります。



先程もお伝えしましたが近年の賃貸市場は、物件供給数過多により空室率の悪化が進み、特に競争力が低下した築20年以上の物件は、適正家賃で募集しても客付けが難しくなるため、家賃収益は明らかに減少してしまいます。



さらに築年数の経過と共に修繕費が上昇し、日銀が2024年3月にマイナス金利を解除したため、今後金利は上昇することが予想されます。



金利が上昇すれば毎月のアパートローン返済額は増えるため、家賃収益が減少してしまうと、一気にキャッシュフローは悪化してしまいます。



２．アパート経営で生き残るためには？


アパート経営で生き残るためには？

賃貸市場は物件供給数の過剰と空室率の悪化により、今後二極化が進むことは確実です。では、アパート経営で生き残るためには何が必要でしょうか？



賃貸空室率全国ワースト3位でエリア空室率30％台の山梨県において、４期連続増収増益を達成している弊社代表は、アパート経営の成功には以下の3つの要素が重要であると考えています。



  • 物件管理力アップ

  • 空室率改善

  • サブリース契約はしない



それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

物件管理力アップ


株式会社AlbaLinkが賃貸物件を借りた経験がある687人にアンケート調査を行いました。その結果賃貸契約に後悔したと回答した方は約7割いることが明らかになりました。後悔した内容として最も多く挙げられたのは「騒音問題」でした。


 

▶株式会社AlbaLinkが発表したリリースはこちらをご覧下さい。


 

賃貸物件の騒音問題は、一般的に建物の築年数や構造躯体に起因すると考えがちですが…



  • 入居審査を厳しくすることで借主属性が向上し、クレーム発生率低下させることが可能

  • リフォームを機に吸音効果が期待できるクッションフロアを施工



することで、トラブル発生率を抑制することは十分可能です。これに物件管理のクオリティーを向上させることで、退去抑制＋長期入居に繋げることができるため安定した家賃収入を得ることができます。


空室率改善


空室率を改善させるためには、顧客目線に立った部屋を提供することが求められます。近年の賃貸市場は部屋探しに対する価値観が多様化し、個々のライフスタイルを重視する方が増加しています。



そのため顧客ニーズに応じたリノベーションを行うことで、築年数だけで物件判断される方は少なくなり、家賃値上げしても新築物件より安く借りられます。その結果、部屋探しの選択肢が広がり早期客付けが期待できます。



弊社物件は２LDKタイプのファミリー向けで、築年数が経過しているため、2018年から20～30代女性をターゲットにした「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開しています。



競合物件では決して提供できない「自然素材」を用いたカフェスタイルキッチン、漆喰、造作洗面台を設置していることから、集客効果や内見時の第一印象はとてもよく、その結果内見1回で入居申込される方が約8割に達し、空室率の大幅な改善に成功しています。


 

▶弊社物件の早期客付け成功の背景については、過去記事をご覧下さい。


 

サブリース契約はしない


サブリース契約とは、サブリース会社が貸主物件を借り上げ第三者に転貸するシステムです。空室有無に関わらず毎月一定の家賃が貸主に支払われるため、集金管理と比べるとリスクが少ないと言われています。



サブリース契約というと新築物件のみが対象であるというイメージが強いですが、一部のサブリース会社は途中からでも対応してくれるところがあります。しかしサブリース契約を結ぶと以下のデメリットが発生します。



  • 借地借家法に基づきサブリース会社が借主となるため、家賃減額を要求されると拒否できない

  • 貸主から契約解除する場合、正当事由が必要となるためハードルが高くなる

  • 修繕対応する際にはサブリース会社が指定する業者しか対応できない



これらの理由から、収益を最大化させたい貸主にとっては非常に不利な条件となり、貸主権限も制限されるため、リスクが増大します。



集金管理の管理料相場は家賃の3～5％であるのに対し、サブリースでは家賃10～20％とほぼ2倍近い差があります。つまり物件稼働率が80％以上維持できれば、サブリース契約は貸主にとってマイナスになります。


 

▶弊社物件の早期客付け成功の背景については、過去記事をご覧下さい。


 


３．まとめ


今回はこれからのアパート経営で生き残るための対処方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。





かつては物件の評価が築年数に基づかれていたため、築年数が古い物件はどうしても不利な立場に置かれることが多かったです。



しかし現在では部屋探しの価値観が多様化しており、顧客ニーズに応じたリノベーションを行うことで、築年数の影響は殆ど無くなります。これにより部屋探しの選択肢が増え、空室率を大幅に改善することが期待できます。







今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

空室対策コンサルタント　有限会社山長
有限会社山長　長田　穣

取締役　長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます！


▶︎〒400-0053　山梨県甲府市大里町2090

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