賃貸物件は築年数が経過すると空室が目立ち、客付けのため家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし「資産価値が向上するリノベーション」することで、上記問題をクリアすることができますが、「入居者から選ばれる」リノベーションを行わなければ意味がありません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーション事業を展開していますが、入居者が懸念する「築年数の古さの懸念」などをリノベーションでクリアすることで、従前と比べ早期客付け＋収益アップさせることに成功しています。
本投稿は入居者から選ばれるアパートリノベーションについて弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．入居者目線に立ったアパートリノベーションとは？
「入居者目線に立ったリノベーション」と聞くと多くの貸主／管理会社は人気設備を充実させる／部屋の印象を高めるアクセントクロスを施工するイメージを持たれると思います。
確かに上記は一理ありますが、築年数が経過している物件で発生している「本質的な問題」と、リノベーション物件を探している方が「本当に住みたい部屋」この2点をリノベーションで対応しなければ、入居者から選ばれにくくなります。
築年数が古い物件で発生している本質的な問題とは？
古いデーターですがリクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると…
築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下し借主の約8割は不満に感じている
不満を感じた約3割は住み替えを検討している
ことが分かったとのことです。ただ多くのリノベーション物件は室内機能性を改善させる対策はしていない可能性が高いため、一部の内見者／借主からは「住みにくい」と感じてしまう可能性があります。
本当に住みやすい部屋とは？
リノベーション物件に入居したい方は、デザイン性＋キッチン機能性が充実している物件を求めています。またリノベーション物件は男性より女性の方が興味を示している傾向です。
女性が部屋探しする際、家具やインテリアとの相性をとても気にしています。そのためリノベーション内装を変更する際、アクセントクロスを施工するより白を基調とした内装にした方が訴求効果を高められるため入居促進を図ることができます。
また女性はキッチン環境が充実している物件を望んでいる傾向が強く、広めの作業台を求めています。しかし多くのリノベーション物件では作業台を広くする対策はしていないのが現実です。
リノベーションは多額の費用が発生するため、リノベーションを機に家賃値上げする物件が殆どだと思います。ただ上述の問題点をクリアしなければ入居後「住みにくい」「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまうリスクが高く長期入居に繋げられない恐れがあります。
２．弊社アパートリノベーション事例
弊社物件では「築年数が古い物件で発生している本質的な問題」「本当に住みやすい部屋」をリノベーション時に対応しているため、募集時期関わらず早期客付けさせることに成功しています。
それでは弊社アパートリノベーション事例を紹介致します。
漆喰を施工することで室内機能性を大幅に改善
漆喰とは消石灰を主原料としたコテで塗る塗り壁材のことです。昔からある建築材料のひとつですが漆喰は完全手作業となるため、壁紙張替えと比べるとコストがかかり過ぎてしまいます。
ただ漆喰を施工することにより…
調湿効果：湿度コントロールしてくれるため一年中快適に過ごせる
断熱効果：漆喰は細かい結晶構造で構成されているため光熱費削減が期待できる
吸音効果：漆喰は多孔質構造のため音を吸収する効果がある
が期待できます。特に夏場はエアコンの使用時間が長いため光熱費が高くなりますが、漆喰を施工すると設定温度を低くしなくても快適に過ごせられるため、従前と比べ光熱費を抑えられる効果があり借主からも喜ばれています。
白を基調とした部屋作り
弊社物件はファミリー物件ですが、ファミリー物件の場合女性が部屋探しの主導権を握っています。女性は北欧スタイル／シンプルナチュラルインテリアを好む傾向が強く、また家具との相性をとても意識しています。
そのため弊社リノベーションは白を基調とした部屋作りを行い、また室内に用いる色を3色以下にしています。一見すると地味に見えてしまいますが、統一感がある部屋を作ったほうが逆にレイアウトなどがしやすくなるため、内見時の訴求効果を高めることができます。
入居の決め手になるオリジナルカフェスタイルキッチン
デザイン＋機能性が高いキッチンが設置されていれば毎日の料理の時間が楽しくなるだけではなく、お友達が遊びに来た際、つい自慢したくなってしまうため内見時の訴求効果を最大化させることができます。
弊社物件ではリノベーションを機にオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。既存キッチンを生かし無垢材扉／キッチンパネルを新調しただけですが、無垢材扉を設置することで温かみが感じられるため女性から高い評価を頂いています。
またリノベーションを機にキッチンカウンターを設置。こちらの部屋にはIKEA製のカウンターを導入していますが、作業台が広いため二人暮らしされる方であればダイニングテーブルとしての使い方もできます。
デザイン性＋機能性が改善されたカフェスタイルキッチンを開発／導入したことで、入居された方の多くは「キッチンが入居の決め手になった」と回答して頂きました。
３．アパートリノベーション費用対効果
弊社物件はもともと家賃相場より高い家賃設定をしていますが、リノベーションを機にさらに値上げして募集しています。そのため貸主の中には「客付けができるのか」懐疑的に感じている方もいるはずです。
弊社エリア内にある築20～30年物件の平均成約期間は約110日ですが、弊社リノベーション物件は募集開始後1～2か月以内に客付けさせることに成功しています。
つまり空室による家賃機会損失を最小限に抑えているため、従前と比べ家賃収入も増加しています。2023年度の年間物件稼働率は99％、家賃収入は過去最高を更新することができたため、リノベーション費用対効果は高いと言えます。
４．まとめ
今回は入居者から選ばれるアパートリノベーションについて弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今後リノベーション物件が増えることが予想されますので、入居者がリノベーション物件に何を求めているのか意識した上で対応しないと客付けは非常に厳しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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