賃貸リフォームはどこまですべき？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月13日
- 読了時間: 5分
不動産投資に成功するためには、募集部屋を早期に成約させ家賃収入を早めることが重要です。そのため退去後のリフォームは非常に大切なプロセスとなります。
しかし退去リフォームで一番難しいのは…
どこまで行えばいいのか？
リフォームを行えば収益性／早期客付けが可能となるのか？
予測することが難しいことです。
結論から先に申し上げますと、募集部屋の家賃帯をベースにリフォームの範囲を決めることで早期客付けが可能となります。
本投稿は退去後の賃貸リフォームはどこまですべきなのかについてお伝えいたします。適切な賃貸リフォームを行うことで、収益性を向上させスムーズな顧客獲得につなげることができます。
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【本記事でお伝えする結論】
"賃貸リフォームを検討する上で重要なポイント”
１．退去リフォームの考え方
退去後のリフォームを考える上で、ベースとなるのが再募集部屋の家賃をどのように設定したいのかということです。家賃設定によってリフォーム範囲が変わってくるため、まずは目指す家賃帯を明確にすることが重要です。
室内クリーニング
前回リフォーム済みで入居年数が少ない部屋であれば、室内クリーニングのみでも十分貸し出すことはできます。
しかし定期的に内装張替えを行われていない場合、室内クリーニングだけでは古さが目立ち客付けに影響が出ることがあります。
リフォーム
家賃帯を前回同様に維持したい場合は、室内の状況に応じてリフォームを行うことをおススメします。
リフォームを実施することで前入居者の生活感が解消され、築年数が経過している物件でも、物件第一印象は大幅に向上します。
ただし築年数が20年以上経過している物件では、室内設備の古さが目立つため、リフォームしても早期客付けが難しくなる可能性があります。
リノベーション
築年数が20年以上経過している物件では、内装を変更しても古さを完全に取り去ることが難しく、家賃値下げしても客付けが困難になることがあります。
しかし、室内設備や内装／間取り変更するリノベーションすることで、新築物件並みの居住性を実現できるため、早期客付けが可能になるだけではなく、家賃値上げもしやすくなります。収益性を高めたい場合は、リノベーションは非常におススメです。
２．賃貸リフォームはどこまですべき？
弊社代表の見解としては、築年数20年目をひとつの基準として…
築20年以下で家賃維持を目指すのであればリフォーム
築20年前後で収益性を高めたいのであればリノベーション
を行うと費用対効果を得やすいと考えています。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
リフォームでポイントとなる部分
若い世代ほど明るい間取りを選ぶ傾向が強いと言われています。そのためリフォームの際には、「室内空間を明るくし、さらに統一感がある部屋」を意識することです。
明るい雰囲気を演出することでより魅力艇な住環境を提供できます。
床材＆壁紙を変えると印象UP
築年数が20年以上の物件では、ダークブラウン系の床材が多く採用されていますが、自然光が入っても室内空間はあまり明るくなりません。
しかしリフォームを機に白系の床材＆石目調の壁紙に変えることで、見違えるぐらい室内が明るくなります。
ちょっとした工夫で、同じ部屋なのに室内の明るさは180度変わり内見時の印象が格段にUPします。
リノベーションでポイントとなる部分
築年数が20年以上経過した物件は、壁紙や床材を変えても設備自体が古いため、費用対効果は正直期待できません。
また古い物件自体価格競争に陥りやすく、リフォームしても訴求力がなければ空室期間が長期化しやすくなります。
収益改善を目指すのであれば、設備交換を含むリノベーションがおススメ。設備交換することで資産価値が向上し家賃の値上げも可能となるため、早期客付けが容易になります。
弊社リノベーションキッチンは、新築当時から使用している壁付けタイプ。
既存のキッチンをカフェスタイルに変えた所、女性客から高い支持をもらうことができ、更にカウンター機能を充実させるため、一部の部屋には「IKEAのキッチンカウンター」を採用しています。
３．まとめ
本投稿は退去後の賃貸リフォームはどこまですべきなのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件でも築年数が古いため、空き室を随時リノベーションしています。その結果…
家賃最大8～10％値上げに成功
成約期間の短縮に成功
直近３期連続増収増益
を達成しています。ただリノベーションやリフォームしたとしても顧客満足度が高くなければ、早期成約は難しくなるため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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