一般的に築年数の経過と共に物件資産価値が低下するため空室が目立ってしまいます。その結果競争力が低下した築年数が古い物件は稼働率が低下し、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし物件資産価値が高くなるリノベーションすると、同築年の物件と比べ価値が向上→早期客付け→稼働率を改善させることができます。
本投稿は築古物件がリノベーションすると稼働率アップさせることができる理由についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーションで稼働率UPさせるうえで重要なポイント”
１．築古賃貸でもリノベーションで稼働率アップさせることができる理由
近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しています。そのため物件資産価値が低下している物件は適正家賃に設定しても競合も同様の対策を講じているため空室が埋まりにくくなってしまいます。
しかリノベーションすると従前＋同築年の物件と比べ資産価値が向上するため、稼働率を改善させることが期待できます。
リノベーションで稼働率が改善できる理由として以下4点を挙げることができます。
築年数にこだわりを持つ人が少ない
間取り変更することで反響数が高くなる
リノベーションすると早期客付けが期待できる
物件自体が好エリアにある
それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
１）築年数にこだわりを持つ人が少なくなった
貸主の中には「部屋探しされる方は築年数を気にしている」と思っている方もいますが実際に部屋探しされている方は、築年数をそれほど重視していないことがGMO賃貸DXの調べで分かっています。
また築年数の許容範囲についてエイブルが調査したところによると…
リフォームしていれば築年数は気にならない
築年数にこだわりはない
と回答した方が約3割いました。このことから貸主が思っている以上に築年数の古さで物件判断される方は少なく、適切な空室対策を行えば集客上問題はないと言えます。
▶GMO賃貸DXが発表したリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
▶エイブルの調査結果は、こちらをご覧下さい。
２）間取り変更することで反響数UPが期待できる
CHINTAIが発表したところによると、同棲中のカップルに人気が高い間取りは２LDKと１LDKで、全体の約半数を占めているとのことです。
▶CHINTAIが発表した間取り調査詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
築年数が経過している物件の中には、間取りがDKのところがあります。DKはダイニングとキッチンが独立していますが、近年ではリビング空間を重視されている方が多いためDKのままでは、反響数UPが期待できません。
しかしDKはリフォームすることでLDKに間取り変更することができます。実際弊社物件でもDKからLDKに変更したところ早期客付けさせることに成功しています。
▶弊社事例は過去記事をご覧下さい。
３）リノベーションすると早期客付けが期待できる
リノベーション物件は築年数は古いものの、設備／内装交換されているため築年数の古さは一切感じられずまた新築より家賃も安く室内デザイン性も高くなっています。
そのためリノベーション物件は…
新築／築浅物件に入居したいが家賃予算が合わない
おしゃれな暮らしをしたい
方向けの受け皿となり部屋探しの選択肢が広がります。そのため従前と比べると早期客付けは十分期待できます。
弊社物件では2018年から20～30代女性が好む「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開した所、反響率が大きくなり2020年以降稼働率を大幅に改善させることができました。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
４）物件自体が好エリアにある
賃貸物件は基本的に賃貸需要が期待される場所に建てられてます。築年数が古い物件が客付けに苦戦する最大の原因は物件資産価値の低下であり、価値が向上するリノベーションすることで反響数を増加させることは十分可能です。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに物件がある甲府市大里町は市内においても賃貸激戦区と呼ばれているエリアです。
このような状況下であっても家賃値上げ目的のリノベーションを行い、高稼働率を維持することができることは、他のエリアであってもリノベーションを行えば稼働率／収益性を改善させることは十分期待できます。
２．まとめ
今回は築古物件でもリノベーションすることで稼働率を高めることができる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が古くても顧客にマッチするリノベーション部屋を提供できれば、必然的に反響数を伸ばすことができるため、稼働率を改善させることができます。
競争が激しくまた日本一空室率が悪い山梨県に物件がある弊社でも、リノベーションしたことで稼働率を大幅に改善できたことは他のエリアでもリノベーションすれば築年数が古くても稼働率改善は十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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