賃貸経営は借主が入居しない限り家賃収入は発生しません。そのため賃貸経営は「空室を作らない対策」を常に行うことが重要です。
ただ貸主の中には空室対策の必要性は理解しつつもどのように行えばいいかわからない方もいます。
そこで本投稿は空室対策を行う際、何から始めればいいのか、わかりやすく解説いたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の必要性とは？
「なぜ空室対策を行わないといけないのか？」多くの貸主は自問自答されていると思いますし、私もたまに思う時もあります。
空室対策をしなければならない最大の理由は近年の賃貸市場は借り手有利になっているからです。
昔は住宅供給数が少なかったため、貸し手側が有利な時代でした。そのため空室対策をしなくても客付け自体に苦戦することはなく、また借主は入居する時礼金は必ず支払うのが常識とされていました。
しかし需要と供給が逆転した現在は、借り手側が有利な時代。
賃貸検索サイトの普及により部屋探しの効率化が図れた一方で、設備増強などの空室対策を行わないと競争に負けてしまい空室期間が長期化してしまいます。
また空室対策を行ったとしても、顧客が期待する部屋でなければ逆効果になります。
２．【空室対策】何からすればいい？
空室対策というと、リフォームやリノベーションを想像する貸主は多いと思います。ただ空室対策は大きく分けると４つあり、いずれも適切な対応しないと客付けが厳しくなります。
入居者属性
物件状況
募集状況
管理状況
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）入居者属性を把握する
物件募集する際「集客ターゲット」を把握しないと、客付けに失敗してしまいます。集客ターゲットは現在入居されている方の属性（主契約者の年齢／家族構成）及び間取りなどから想定することができます。
基本的な集客ターゲットの考え方ですが…
単身向けアパート：20～40代の独身男女
学生向けアパート：大学／専門学校に通学している学生
ファミリー物件：20～40代のカップル、新婚、子供2人までの家族
となります。ただしエリア内の賃貸市場の変遷によって、集客ターゲットは変化するため注意が必要です。
２）物件状況を把握する
賃貸物件は築年数の経過と共に資産価値が下がるため、家賃帯も右肩下がりとなります。一般的には築1年毎に1％家賃が下落すると言われています。
そのため退去後、適切なリフォーム／リノベーションを行うことで資産価値の下落を最小限に抑えることができるため、早期客付けが期待できます。
物件資産価値は設備償却が下落する築10年／築20年を境に一気に下落するため、築年数に応じたリフォーム／リノベーションすることが求められます。
築年数 | 工事 | 備考 |
築10年まで | 原状回復 | 資産価値は最も高いため、原状回復程度でも客付けOK |
築11年～20年 | リフォーム | 表装リフォームを強化することで古さが感じにくくなる |
築20年～ | リノベーション | リノベすることで資産価値UP→収益性改善が期待 |
また建物外観は紫外線／経年劣化の影響で外壁塗料が劣化します。チョーキング現象（塗料に含まれている色成分が粉状になり表面化する）／外壁やコーキングにクラックが発生すると、外壁塗装工事を行うタイミングです。
ただ外壁塗装工事は数百万円の費用が掛かってしまうため、「軽微な劣化」であれば多少先延ばししても客付け自体に影響はありませんが、放置すると建物寿命が短くなるため必ず行わなければなりません。
３）募集状況を確認する
賃貸物件を募集する際「賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらうよう、仲介会社にお願いすることになります。
ただし、同サイトは仲介会社が掲載料を支払っているため掲載しても反響が取れない／内見しても成約しにくい物件は費用対効果がないと判断し、仲介会社側の判断で掲載を取りやめてしまうことがあります。
同サイト掲載ができなくなってしまうと、事実上客付けは難しくなります。ただし適切なリフォーム／リノベーションを行い、SNS媒体を使った集客を行えば反響数UPが期待できるため、必要以上に心配しなくても大丈夫です。
４）管理状況を把握する
たとえ人気エリアにある物件／新築物件であっても…
共用部清掃が行き届いていない
駐輪場が乱雑になっている
借主同士のトラブルが絶えない
設備交換に時間がかかりすぎている
と、客付けはもちろんのこと長期入居も難しくなるため、賃貸経営そのものが難しくなります。
貸主の多くは管理会社に管理委託するケースが多いですが、実は管理会社によって管理スキルは雲梯の差があり中にはレスポンスが遅すぎるところもあります。
管理状況を把握するには貸主自ら物件に足を運び、対応が不十分ならば管理会社に指示を出すことで管理問題をクリアすることができます。
３．まとめ
本投稿は空室対策を行う際、何から始めればいいのか、わかりやすく解説しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は築年数が経過しているため、空室対策を強化すべく2018年からリノベーションを行っています。
ただ弊社リノベーションは家賃相場を完全無視し、さらにリノベーションを機に家賃値上げを実施しているものの、2020年以降満室＋増収増益を達成しています。
弊社空室対策が成功したのは…
集客ターゲットに向けた差別化リノベーションを展開
物件情報を広範囲に拡散させるため、独自集客を展開
オーナーである自分が平日の午前中物件清掃を行う＋管理体制を強化
したからで、弊社の取組は不動産系メディアから多数注目されています。つまり今回紹介した空室対策を行えば確実に結果を出すことはできると弊社代表は強く感じています。
▶弊社代表の取材記事に関しては、こちらをご覧下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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