【空室対策リノベーション】驚くべき費用対効果を大公開！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月3日
- 読了時間: 7分
近年の賃貸市場は全国的に空室率が上昇しており、特に築20年以上の物件は供給過多で借り手有利な状況が続いています。
一方で部屋探しの価値観の多様化、またライフスタイルを意識した暮らしを求める方が増えているため、築年数が古くてもリノベーションを施すことで空室問題を解決できる可能性があります。
しかしリノベーションは費用が高額になるため、費用対効果を不安視する貸主は多いはずです。弊社物件は築年数が古いため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っていますが、2年後から増収増益を4期連続達成することができています。
本投稿は空室対策としてのリノベーションの費用対効果について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．【空室対策リノベーション】驚くべき費用対効果を大公開！
リノベーションは収益向上を目指して行われるため、投資効果が得られなければ行う意義がありません。弊社では2018年から積極的にリノベーションを進めた結果、以下5点の効果を得ることができました。
家賃値上げがしやすい
仲介会社からの紹介が増える
安定した家賃収入が確保しやすい
リノベーション資金を工夫することでCFを安定的に
金利引き下げ、新規融資が認められる
それではそれぞれの効果について詳しく見ていきましょう。
１）家賃値上げがしやすい
築年数が経過すると間取りや設備が古くなり、機能性や利便性が低下し競争力が低下します。また冒頭でもお伝えした通り築20年以上の物件は供給が多く、原状回復程度のリフォームでは、十分な競争力を持つことが難しく、適正家賃で募集しても借り手は見つかりにくくなり、空室期間が長期化します。
空室が長期化すると家賃機会損失が膨らみ、収益の低下を招きます。これは賃貸経営にとって大きなリスクとなります。
しかしリノベーションを行うことで、同築年の物件と比べ資産価値が向上します。部屋探しされる方は水回りを意識しているため、リノベーションで競争力が高まれば家賃値上げしても「家賃以上の価値がある」と認識してます。
その結果、部屋探しの選択肢が広がるため、反響数が増加し早期客付けが可能になります。
２）仲介会社からの紹介が増える
仲介会社の主な収入源は物件成約時に発生する仲介手数料で、法律によりその上限は家賃1.1か月分と定められています。
近年の部屋探しの傾向として希望条件に合致した3件程度の部屋を内見することが一般的です。そのため競争力が高い物件でなければ客付けは難しくなり、一定の反響が得られない物件は、仲介会社側の判断で賃貸検索サイト募集を一方的に停止することもあります。
一方リノベーション物件は築年数が古いだけで、室内は新築同様に魅力的に仕上げられてます。特に女性はデザイン性が高いおしゃれな部屋での暮らしを求める傾向が強く、さらに同築年の物件と比べ家賃が高いため、募集すると反響数が増え、仲介手数料収入が期待できることから、積極的に物件紹介してくれます。
そのため、募集時期関わらず早期客付けが期待できます。
３）安定した家賃収入が確保しやすい
リノベーションを行うことで従前と比べ資産価値は大幅に向上し、価値の目減りを抑えることが可能となります。リノベーションによって価値が維持できれば、家賃相場の影響を回避することができます。
入居後の物件管理を強化することが前提となりますが、リノベーションを行うことで顧客満足度が向上し家賃相場の影響を受けにくくなるため、契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
これにより長期入居につながりやすくなり、安定した家賃収入を得ることが可能になります。
４）リノベーション資金を工夫することでCFを安定的に
リノベーションは物件価値を向上させ、長期的な収益を確保するための重要な投資ですが、費用が高額になってしまいます。さらに将来的に他の部屋もリノベーションを行うとなると、自己資金だけで対応することが難しくなるため、金融機関からリノベーション資金を借りる必要が出てきます。
リノベーション資金の調達方法としては、プロパー融資が一般的です。この融資は低金利で保証料不要のため、利息負担を軽減できる点は利便性が高い融資と言えます。
しかし、プロパー融資は金融機関が貸し倒れリスクを負うため、審査が厳しく、返済期間が5年程度と短めのため、借入額が多い場合キャッシュフローに大きな影響を与える可能性があります。その結果客付けできても、安定した収益が見込めないリスクが高まります。
事業系の融資にはプロパー融資の他に保証協会付き融資があります。この融資とは、信用保証協会が保証人となる制度であり、プロパー融資と比べ審査が緩く返済期間が長めに設定されているため、キャッシュフローの圧迫を軽減し、安定した経営が実現することが可能です。
５）金利引き下げ、新規融資が認められる
リノベーションにより物件稼働率や収益性が向上すれば黒字決算が実現でき、それを複数年継続出来れば金融機関の評価も高くなります。
それにリノベーション資金の借入実績を加えれば、交渉次第で事業系の借入金利を引き下げもらうことができ、またプロパー融資や当座貸越融資など借入が難しい融資も認めてくれることがあります。
弊社物件は築年数が古いため、2018年から空き室を随時リノベーションを行い、2年後から4期連続で増収増益を継続しています。実績をメインバンクに伝えたところ…
遺留分で借入した融資金利の引き下げに成功し、コスト削減ができた
当座貸越融資が認められ、設備資金の調達が容易になった
信販系保証会社に借り換え
認められ、キャッシュフローの安定がさせることができました。
２．まとめ
今回は空室対策としてのリノベーションの費用対効果について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸業界においては部屋探しの価値観が大きく変化しています。そのため築年数が古く空室が続いている物件であってもリノベーションを行えば、収益性が高い物件に再生させることができ、安定した家賃収入を得ることが可能となります。
一方で修繕費支払いを拒み、今まで通りの空室対策しか行わない物件は、競争力を失い、適正家賃を下回る設定や広告料をかけても、客付けがうまくいかない可能性が高くなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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