賃貸経営にとって最大のリスクといえば空室です。空室が発生すると次の借主が契約するまで家賃入金はストップします。また近年では賃貸空室率が全国的に悪化しています。そのため築年数に関わらず早期客付けができるかどうかは、正直運しだいの所もあります。
空室が発生しても家賃保証があれば、安定した家賃収入を得られるため貸主にとっては心強くなります。
空室による家賃リスクを保証するものとして「空室保証」「サブリース」を挙げることができます。両者は手数料を支払うことで一定の家賃を保証してくれますが「収益最大化」を目指す貸主にとってはデメリットになってしまいます。
本投稿は、空室保証とサブリースは空室対策に有利なのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室保証とサブリースの違いとは？
空室保証とサブリースの違いについてお伝えいたします。
空室保証とは？
空室保証とは貸主が毎月空室保証会社に保証料を支払うことで、空室が一定以下になった場合差額分を保証してくれるものです。
空室はいつ発生するか予測することができません。特に貸主によって一番困るのは複数件退去連絡が入った時です。
複数件の退去が発生すれば物件稼働率は一気に低下し、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。しかし空室保証を利用すれば空室保証会社が契約で定められた空室保証率分までの家賃を支払ってくれるため家賃収入が極端に悪化することはありません。
なお空室保証会社は「空室保証のみ」を行い物件管理は一切行いません。そのため管理業務は管理会社に委託するかもしくは貸主自ら管理するかとなります。
サブリースとは？
一方サブリースとは、サブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げそれを第三者に転貸するシステムです。
サブリース会社に支払う管理料は会社によって異なりますが、概ね10～20%となります。
サブリースは空室が発生しても毎月の家賃支払いは一定／物件管理はサブリース会社が行ってくれるため、不動産投資の知識がない方にはおススメの空室対策と言えます。
２．空室保証とサブリースの問題点とは？
空室保証／サブリースは空室による家賃収入リスクを回避してくれる点ではメリットと言えます。しかし空室保証／サブリースには問題点があるため、今後検討予定の貸主は必ず確認されることをおススメします。
１）空室保証
空室保証を利用する場合毎月保証料を支払うことになりますが、物件稼働率が空室保証率を上回っていれば支払い損となります。所謂掛け捨て状態となります。
また空室保証会社では「2年に一度家賃見直し」があります。そのため物件稼働率が低下すると家賃値下げを余儀なくされてしまうため、手元に残る家賃が少なくなる可能性があります。
２）サブリース
サブリースの一番の問題点は、サブリース会社が「借地借家法による借主の立場」になっていることです。そのため「公租公課」「経済情勢」「近隣相場の変動」があった場合、サブリース会社は借地借家法第32条を適用し、貸主に家賃減額請求することが高くなります。
家賃減額請求に対し貸主が不服し契約解除を申し入れても、正当事由（同法第28条）がなければ解約できないため、貸主権限は殆どないと言っても過言ではありません。
そのため賃貸需要が期待できないエリアでは、収益性が低下するリスクが高くなります。
また物件が満室になっても、一定額の家賃しかもらうことができません。稼働率が良ければ家賃減額請求は起きにくくなるものの、トータル的には支払い損となってしまいます。
３．空室保証とサブリースは空室対策に有効？
空室保証／サブリースとも、空室が発生しても家賃保証ががある点では、空室対策上有効といえるかもしれません。
ただ両者は契約内容によって異なるものの、毎月10～20%の手数料／管理料が必然的に発生するため満室になっても家賃80～90％分しかもらうことができません。さらに近年の賃貸市場は人口減少／物件供給数飽和状態が続いているため、空室率が悪化傾向となっています。
そのため両者を利用すれば契約更新時に家賃減額／見直しされる可能性が高くなるため、手元に残る家賃は確実に少なくなります。
近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数が経過してもリノベーションを行えば家賃値上げ／早期客付けはしやすくなっています。
そのため空室保証／サブリース→集金管理で管理することで毎月の管理料は3～5％になるため、家賃収益を最大化させることができます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを展開しています。その結果リノベーション前と比べ稼働率／家賃収入とも大幅に改善させることに成功しています。
詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室保証とサブリースは空室対策に有利なのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室保証／サブリースは空室対策上有効かもしれません。しかし両者をし物件が満室になっても受け取れる家賃は80～90％分のみとなり、また両者を利用すると貸主の権限が少なくなってしまうため、収益性を伸ばしたい貸主にとっては不向きと言えます。
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