空室対策リノベーションのコツ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月4日
- 読了時間: 10分
近年の賃貸市場は物件供給が飽和状態のため全国的に空室率が悪化しています。この影響で特に競争力が低下した築年数が古い物件は家賃値下げしても客付けが厳しく、物件によっては空室が半年～1年以上続くこともあります。
空室問題を解決するには物件資産価値を向上させることが唯一の方法であり、最も効果的なのはリノベーションです。
しかしリノベーションは高額な費用がかかるため「費用対効果」を気にする貸主は結構多いのですが「コツ」を理解すれば早期客付けと収益アップは確実に期待できます。
本投稿は空室対策リノベーションのコツについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策リノベーションの重要性
本題に入る前に空室対策リノベーションの重要性についてお伝えいたします。
空室問題の現状
近年少子化の影響で賃貸物件の需要が低下しています。総務省の調査によると、日本の生産年齢人口（15～64才）は1995年をピークに減少しており、2050年には5,275万人になり、2021年と比べて29.2％の減少が見込まれています。
この人口減少は賃貸物件を借りる層の縮小を意味し、賃貸空室率の悪化は避けられない状況です。
野村総研の調査では賃貸空室率は2040年には約40％に達するとの予測が示されていますが、公益財団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会が「平成30年住宅土地統計調査」を基に空室率を集計したところ、一部の地方都市ではすでに空室率25％を超えていることが明らかになっています。
特に「栃木県」「山梨県」「和歌山県」の3県では
栃木県
山梨県
和歌山県
の３県では空室率が30％を超えています。
空室率上昇すると客付けできない物件が増え、特に競争力が低下している築年数が古い物件は家賃値下げしても、競合物件が多く価格競争に陥るため、客付けが難しくなり負のスパイラルに陥りやすくなります。
リノベーションがもたらすメリット
近年では部屋探しに対する価値観が多様化しており、それぞれのライフスタイルや個性に合った住まいを求める方が増えています。築年数が経過すると物件価値は下落しますが、リノベーションを行うことで…
設備や内装、間取りを一新することで、顧客の価値観やライフスタイルに合った空間を提供できる
リノベーションすることで資産価値が向上し、家賃値上げが容易になり収益性を高められる
価値の目減りを抑えられるため、契約更新時借主からの家賃値下げ要求を回避できる
従前と比べ物件稼働率が向上し、安定した家賃収入を確保できる
物件管理を強化すれば長期入居を促進でき、収益性の高い物件にすることができる
ため競争の厳しい賃貸市場において成功を収めることが可能になります。
リノベーションの種類
リノベーションにはフルリノベーションと部分リノベーションの2種類あります。それぞれの特徴とメリットとデメリットを理解し、物件の状況や目的に応じて、適切な選択をすることが重要です。
フルリノベーション
フルリノベーションとは老朽化した設備や内装、さらには間取りを全面的に新しくすることで、築年数の古さを一新させる方法です。
フルリノベーションのメリットは、従前と比べ資産価値が向上するため、家賃値上げが容易になり収益性を高めることができます。また全面改装することで、物件全体が魅力が増し、募集開始すると早期客付けが可能となり、空室による家賃機会損失を抑えることができます。
一方デメリットは、費用が高額になるため初期投資が大きくなることが挙げられます。また投資分を回収するまでに数年かかりますが、借主が回収前に退去する可能性があるため、2～3年での回収を見込んだ予算計画が必要です。
部分リノベーション
部分リノベーションとは、内装や間取りの一部は改修しつつ、一部の既存設備はそのまま活用する方法です。
メリットは、フルリノベーションと比べ改修範囲が限定されるため、費用と工期を抑えることができ、賃貸繁忙期でも柔軟に対応できる点です。
一方デメリットはフルリノベーションと比べ付加価値が高まらないため、家賃の値上げは難しく、また他社物件との差別化が難しくなるため、場合によっては客付けが難しくなる可能性があります。
フルリンベーションと部分リノベーションのどちらを選ぶべきか悩む貸主は多いと思いますが、物件の状況と貸主の方針から考えると選択しやすくなります。
室内の劣化が著しい場合や、収益を高めたい場合はフルリノベーション、予算を抑えつつも競争力を維持したい場合は部分リノベーションが適しています。
２．空室対策リノベーションのコツ
空室対策リノベーションついて考えると「どのようにリノベーションを行えばいいかわからない」と感じる方が多いかもしれません。しかし今回紹介するコツを理解すれば、すぐに結果を実感できるでしょう。
成約ターゲットをペルソナ設定する
空室対策リノベーションを100％成功させるには、事前に成約ターゲットを明確に設定することが重要です。ターゲットのニーズやライフスタイルに合わせた部屋作りを行うことで、物件の訴求力が高まり、成約率も向上します。
成約ターゲットの設定方法についてですが、例えば1LDK以上のファミリー物件では、主に20～30代のカップルや新婚さんがターゲットとなります。個客の特徴を理解し、それに応じたリノベーションを行うことが重要です。
二人暮らしをされる方の部屋探しの特徴をまとめると以下の通りとなります。
女性が部屋探しの主導権を握ることが多い
１LDK以上の物件では圧倒的に女性が部屋探しの主導権を握っているため、女性が好むインテリアテイストにした方が効果的です。
水回りへのこだわり
女性は水回りのこだわりがとても強く、特にキッチンと浴室に関してはその傾向が顕著です。
シンプル＆統一感
部屋全体のテイストをシンプルナチュラルにすることで、内見時に入居後の生活をイメージしやすくなるため、反響数や成約率が高まります。
これらのポイントを考慮したリノベーションを行うことで、ターゲットとなる内見者にとって魅力的な物件に映り、入居促進に繋げやすくなります。
水回りは一新する
リノベーションで収益を伸ばしたいなら水回り交換は必須です。しかし水回りを全て変えるとそれだけで約150万円の費用が掛かるため、費用圧縮したい場合は既存設備を生かしたリノベーションを行うと効果的です。
ただし女性にとってキッチンは「家事の中で最も長く過ごす場所」でこだわりを持つ方が多いため、キッチン交換は必ず行うべきです。
築古さを取り除く
築年数が古い物件は新築物件と比べ機能性が低下しています。そのためリノベーションを機に機能性を向上させることで、内見時の物件印象を高めることができます。
一般的な賃貸物件は、玄関照明をつける際スイッチを押す必要がありますが、人感センサーを導入することで、自動で照明が点灯するようになります。賃貸物件で人感センサーが設置されているケースは少ないため、内見委の物件印象が向上します。
また多くの物件では照明スイッチやコンセントカバーをリニューアルしていませんが、リノベーションを機に最新型に変更することで、築年数の古さをより感じさせないため、物件の魅力を高めることができます。
和室に付加価値をつける
概ね2000年以前に施工された一部のファミリー物件には和室が設定されています。しかし退去費用を抑えたい方が増え、さらに洋室での生活が当たり前となっている現在、退去時表替え費用が必然的に発生する和室を選ぶ借主がは少なく、敬遠される傾向にあります。
そのため和室がある物件はリノベーションを機に洋室に間取り変更することが多いですが、住環境研究所が発表したリリースでは戸建て住宅を購入した若い世代は室内に和室を取り入れるケースが増えているとのことです。
和室は一般的に客間として利用されますが、和室を設けた若い世代は、趣味や家事、子育てなど自由に使える「場」として活用しているとのことです。
つまり若い世代にとって和室は必ずしも否定的な存在ではなく、魅力的な和室を創出することで、和室への抵抗感が薄れ、逆に他社物件との差別化が図られ、入居促進に繋がる可能性が高まります。
家賃設定
リノベーションにおいて最も頭を悩ませるのは、家賃設定ではないでしょうか？
リノベーションを行うと資産価値が向上し家賃値上げが容易になりますが、新築物件と同等の価値を持つわけではないため、新築と同じ水準の家賃設定にすると「リノベーション物件を選ぶメリット」が薄れてしまい、逆効果になる可能性があります。
そのためリノベーションの家賃設定は最大でも新築家賃の8割以内に抑えることで、よりリーズナブルと感じてもらい、反響を増やすことができるでしょう。
３．空室対策リノベーション成功事例
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。このインテリアスタイルを選んだ理由は、築年数の古さを逆にPRできると考えたからです。
競合物件との差別化を徹底し、価値の目減りを最小限に抑えるため、可能な限り自然素材を使用し、手作り感や温かみが感じられるリノベーションにを行っています。
2025年3月現在、全20戸中15戸リノベーションを行い、原則家賃値上げを目的としたフルリノベーションを展開しています。
キッチン及び洗面台は弊社オリジナルで、壁には機能性を向上させる漆喰を使用しています。また一部の部屋にはペンダントライトとダウンライトを標準設定することで、カフェの雰囲気を楽しめるようにしています。
競合他社との明確な差別化を図った空室対策リノベーションを行ったことで…
2020年以降４期連続増収増益、昨年度家賃収入過去最高を更新
物件稼働率も高水準を維持、昨年度稼働率は99.04％
平均成約期間は1か月前後、最短は退去前に入居申込
と結果を残すことができ、弊社空室対策リノベーションは不動産系メディアから注目されています。
▶弊社空室対策リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室対策リノベーションのコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は空室率が上昇しているため、物件価値がないと判断されると適正家賃以下で募集しても空室を埋めることは難しくなります。
そのため築20年以上経過している物件で空室や収益に悩んでいる貸主は、リノベーションを行った方が確実に結果を出すことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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