賃貸物件の築年数が浅い時は原状回復程度でも早期客付け＋家賃維持は可能でしたが、年数の経過と共に空室が目立つようになり、管理会社／仲介会社から…
家賃値下げ
広告料の増額
をお願いされた貸主は多いのではないでしょうか？
ただ近年の賃貸市場は物件供給数が過多状態。競争力が低下した築年数が古い物件は適正家賃以下で募集しても客付けがうまくいかないことがあります。
しかし部屋探しの価値観が多様化し、築年数が古くてもリノベーションがされていれば築年数で物件判断されることは少ないため、築20年以上の物件で空室問題を解決したいならリノベーションがおススメです。
本投稿は空室対策ならリノベーションがおススメの理由についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策ならリノベーションがおススメな理由
一般的に築年数が20年を超えてくると物件供給数が飽和状態＋家賃帯を抑えたい方以外は好んで入居しないため空室率が悪化してしまいます。
しかし築年数が古い物件をリノベーションすると以下のメリットが期待できます。
空室リスクを減らすことができる
家賃値上げができる
リノベーション後の目減りを抑えられる
それではそれぞれのメリットをお伝えします。
空室リスクを減らすことができる
築年数が20年以上経過すると備付設備の機能性や利便性が低下し、またライフスタイルの変化により現況間取りでは居住性に問題があるため、家賃値下げしても空室が目立ってしまいます。
設備や内装、間取り変更を行うリノベーションを行うと、現在のライフスタイルに合った部屋となり、また新築物件よりリーズナブルに借りることができるため、部屋探しの選択肢が増え空室リスクを減らすことができます。
家賃値上げができる
リノベーションを行えば従前＆同築年の物件と比べ「資産価値が向上」するため、リノベーションを機に家賃値上げしても、家賃相場の影響を受けずに客付けが可能です。
家賃値上げができれば、収益アップ＋リノベーションにかかった費用も早期回収ができるため、費用対効果を実感できるはずです。
リノベーション後の目減りを抑えられる
リノベーションを行うと資産価値の目減りを抑えられます。そのため仮に家賃相場が下がっても借主から家賃値下げ要求は発生しにくくなるため、物件管理を強化すれば安定した家賃収入を得ることができます。
またリノベーションを強化すれば退去後のリフォーム費用を抑えられる点もメリットと言えます。
資産価値／節税効果の部分で言えば、リノベーションするより建て替えた方がメリット的には大きくなります。ただ昨今は建築部材／人件費が高騰しているため、仮に従前と同規模の物件を建てたとしても今までと比べると家賃収入は少なくなります。
２．空室対策リノベーションの種類と費用
賃貸業界で空室対策リノベーションを行う際、フルリノベーション／部分リノベーションのどちらかを選択することになります。
それではそれぞれのリノベーションの特徴、問題点、費用を見ていきましょう。
フルリノベーション
フルリノベーションとは一度骨組みだけの状態（スケルトン）にしてから、内装や設備、間取り変更などの改修を行うことです。
築年数が経過している物件では間取りがDKのところがありますが、仕切り壁を撤去すればLDKに生まれ変わり居住性が向上します。
問題点を挙げるとすると、費用が高額になることと、施工箇所が多くなるため工期が1か月前後かかってしまうことです。
フルリノベーションの費用ですが部材、部屋の広さによって異なるものの、ファミリータイプ物件で200～300万円程度となります。
部分リノベーション
部分リノベーションとは「限られたスペースのみリノベーション」することです。例えば水回りのみ交換する、一部部屋の内装のみ張替えするなどが該当します。
部分リノベーションのメリットはフルリノベーションと比べ施工箇所が少ないため、コスト圧縮＆工期が短いため繁忙期でも対応しやすい点です。
部分リノベーションの問題点はフルリノベーションと比べ資産価値が高まらないため、家賃値上げが難しくなる点です。
部分リノベーションの費用ですが、部屋の広さ／リノベーション個所によって費用は異なりますが、ファミリー物件の場合100～200万円程度となります。
３．空室対策リノベーションを成功させる3つのカギ
空室対策リノベーションを成功させるには以下3点を意識することが重要です。
明るい間取りを意識する
賃貸物件は限られたスペースの中に設備や家具を設置するため、内見時部屋が狭いor暗いと感じてしまうと物件印象が悪くなるため客付けに影響が出てしまいます。
この問題は内装を白色にすることで解決できます。白色は膨張色なので「想像以上に広く感じる」「部屋全体が明るく見える」ため、内見時の訴求効果が高くなります。
デザイン性
リノベーション物件に入居される方は家具や雑貨との相性をとても気にしています。そのためターゲットに訴求するインテリアデザインにすることで、内見時の印象が高くなり入居促進に繋げられます。
賃貸物件を探している方は平均3件内見しています。そのためリノベーションする際はターゲットに訴求するインテリアデザインにすると効果的です。
水回りの差別化
リノベーション物件を探している方は水回りを重視しています。リノベーションを機に水回りは交換している物件は多いものの、コストが安い既製品を導入することが多いため、場合によっては客付けに影響が出てしまうこともあります。
特にキッチンと洗面台は女性にとってとても重要になるため、デザイン性が高い設備を導入し差別化を図るべきです。
４．空室対策リノベーション効果
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。2024年12月20日現在7割リノベーション対応済みです。
弊社物件では競合物件との徹底的な差別化＋資産価値の最大化を目指し、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。
リノベーションを行ったことで2020年以降3期連続増収増益を達成＋物件稼働率は95％以上を継続、昨年度は物件稼働率99％、年間家賃収入は過去最高を更新することができました。
▶弊社空室対策リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は空室対策ならリノベーションがおススメな理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
広告料増額／家賃値下げを行うと反響数が高まるため空室対策効果が期待できると言われています。しかし賃貸空室率がさらに悪化すれば、両者を強化しても客付けは厳しくなります。
空室対策を長期的な視点で考えれば、資産価値を高めるリノベーションを行った方が早期客付け／収益アップにつながるため貸主メリットが大きくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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