公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が発表したリリースによると、賃貸物件の平均入居期間は単身物件：3.3か月、ファミリー物件：5.1か月とのことです。
入居期間が長くなると室内内装は徐々に経年劣化が発生するため、退去のタイミングで壁紙張替えが必要になる可能性があります。
壁紙張替えすると部屋の雰囲気を一新でき、またリフォームの中でも費用が安いため、張替えする物件は多いものの数年に1度張替えすとなるとランニングコストは高くなってしまいます。
本投稿は賃貸壁紙張替えタイミングの目安と、壁紙リフォームコストを抑える裏ワザをお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸壁紙張替えタイミングの目安
壁紙の減価償却は6年です。6年を過ぎると残存価値は1円だけとなるため基本的に施工から6年を過ぎたタイミングで張替えを行った方がいいです。
ただ室内の使用状況によっては6年経過していなくても張り替えた方がいい場合もあります。以下に該当する場合は張り替えた方がベストです。
経年劣化がある場合
入居期間中に発生した「家具設置／ポスター掲示した際の日焼け跡」「家電製品を設置したことによる電気ヤケ」「画鋲で刺した小さな穴」などの経年劣化があると補修はできないため、劣化した箇所一面を貼り返さなくてはなりません。
なお経年劣化による原状回復費用は貸主負担となります。
カビやシミの付着跡があった場合
入居期間中に結露／カビを放置したことにより壁紙に付着跡が残った場合、壁紙クリーニングだけでは除去できないため、退去後張り替えが必須となります。なお上記は善管注意義務違反に該当し、壁紙張替え費用は借主負担となります。
ジョイントが見える
壁紙の「のり」が劣化／温度、湿気によって壁紙が伸縮すると、壁紙のつなぎ目＝ジョイントが見えてしまうことがあります。ジョイントは補修対応可能なものの、施工からある程度の年数が経過している場合は、補修してもあまり効果はないので張替えした方がベストです。
壁紙張替えしないとどうなる？
減価償却期間が過ぎても壁紙に特段汚れなどがなければ、張替えしなくても大丈夫です。ただ年数が経過すると色褪せは確実に発生するため、内見時の物件印象が悪くなることが予想されます。
そのため遅くても施工から10年を超えた場合は、張替えされることをおススメします。
２．賃貸壁紙張替え相場
壁紙を張り替える場合、単価が安い量産型／機能性やデザイン性が豊富な1000番台（アクセントクロス）の2種類から選ぶことになります。一般的には量産型を選択されることが多く1000番台は部屋にアクセントをつけたい場合採用されることが多いです。
壁紙の張替え単価は平米単価／メートル単価に分かれ、賃貸業界では前者を採用しているケースが殆どです。
壁紙単価は業者さんによって金額が異なり、またどのタイプの壁紙を施工するかで施工費用は大きく異なります。
天井を含めた全室壁紙を張替え＋量産型を採用した場合の壁紙張替え相場（50～60㎡）は約30万円～40万円となります。
３．賃貸壁紙張替えコストを抑えるには？
基本的な考え方として壁紙は6年周期で全面張替えが必要になることから、長いスパンで考えた場合コスト負担が大きくなってしまいます。
仮に10室（50㎡）壁紙全面張替えを行うとなると、10室×30万円（相場）＝300万円のコストがかかってしまう計算になります。
貸主にとって内装張替えは客付けのために必要不可欠な工事と言えますが…
壁紙をすべて張り替えるとリフォーム費用の3分の1～3分の2を占めてしまう
壁紙の償却は6年で終了するため長期入居すると部屋の価値が下落し家賃値下げ要求が発生する
リスクが高くなります。壁紙張替えコストを抑えるには…
経年劣化が発生しにくい部材
補修対応ができる部材
を使うと施工回数／箇所を減らすことができるため退去後のリフォーム費用を抑えることができます。
壁紙ランニングコストを抑えたいなら、自然素材の漆喰を施工することをおススメします。
漆喰は完全手作業となるため壁紙と比べるとイニシャルコストは高くなります。しかし漆喰は経年劣化（日焼けなど）が発生しにくく、また壁に落書きなどの汚損や破損があっても「補修」が可能なため、壁紙と比べるとランニングコストを抑えることができます。
さらに漆喰を採用している賃貸物件はほとんど皆無＋部屋の価値の目減りが少ないため、借主からの家賃値下げ要求が発生しにくく、女性は温かみがある塗り壁に興味があるため客付け効果も期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションしていますが、一部部屋に漆喰を施工したところ従前と比べ早期客付け＋ランニングコスト削減に成功することができました。
▶弊社が採用している漆喰の詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸壁紙張替えタイミングの目安と、壁紙リフォームコストを抑える裏ワザをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
壁紙張替えは内装コストを抑えつつも清潔感が感じられるため、退去リフォーム時はよく行われています。ただ壁紙は時間の経過と共に価値が下落＋古臭い印象が強くなるため更新時家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
一方漆喰はイニシャルコストはかかるものの経年劣化が起きにくくまた価値が高い壁材のため、早期客付け＋入居中の家賃値下げ要求が発生にくくなります。
そのため退去リフォームコストを少しでも抑えたい貸主は、壁材を見直した方がいいのかもしれません。
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