築年数が経過している物件は設備が古いため、新築物件と比べると使い勝手は悪くなります。
そこで水回りをリノベーションすることで利便性改善／資産価値UPが期待できるため、家賃値上げがしやすくなります。
しかし水回りをすべて交換するとなると多額の費用が発生してしまうことから…
毎月のリノベーション返済がきつくなるのでは？
家賃を高く設定しすぎてしまうとかえって逆効果になるのでは？
といった懸念が生まれやすくなります。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年から所有物件を随時リノベーションを行っていますが、既存設備を有効活用する工夫をすることで
コスト削減＋従前家賃と比べ8～10％値上げに成功
リノベーション費用を固定化
させ、本執筆時の2023年8月2日現在満室状態を継続しています。
本投稿は水回りの間取り変更しなくてもリノベーション価値を最大化させるアイデアについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"間取り変更しなくても効果的なリノベーションとは？”
１．【賃貸水回りリノベ】間取り変更なしでも使い勝手がいいリノベーション
一般的に築年数が経過している物件をリノベーションする際、間取り変更をすることが多いです。特に水回りを全面的にリノベーションすると、配管移動／撤去費用も追加されるため費用が高額になってしまいます。
一般的にリノベーション家賃は新築家賃の8掛け～9掛けが上限と言われているため、リノベーション費用が掛かりすぎると反響及び成約率が悪化することが予想されます。
費用対効果が期待できるリノベーションをするなら、可能な限り既存設備を有効活用することです。
弊社リノベーション物件では既存設備を有効活用しているため他社物件と比べリノベ費用圧縮＋適正範囲内での家賃値上げを実現させているため早期客付け＋収益アップを実現しています。
それでは間取り変更なしでも使い勝手がいいリノベーションアイデアについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
１）キッチン
築年数が古い物件は壁付けキッチンが設置されているケースが多いです。ただ若い世代は壁付けより対面キッチンを混んでいることから、新築物件では対面キッチンが標準となっています。
部屋探しされている方は、少し妥協してまでも「キッチンの充実度」を優先させたいと考えている方が多いことから、リノベーションを機に対面キッチンを検討する貸主は多いと思います。
ただ対面キッチンに変更するとなると…
既存キッチン解体処分
新規キッチン本体費用
水道／ガス配管工事費用
キッチン周りの内装費用
が掛かってしまうため、工事費込みで100万円以上は必然的に発生してしまいます。
そこで弊社代表がおススメするキッチンリノベーションとは、既存設備を生かしつつも機能性を充実させたカフェスタイルキッチン。
キッチン本体は活かしつつも、キッチン扉及びキッチンパネルを新調することにより費用を大幅に圧縮させることができます。また壁付けキッチンの最大のデメリットである「対面での料理ができない」点は、カウンターを設置することで悩みを解消させることができます。
その結果対面キッチン設置と比べ約3分の1程度の費用で、成約の決め手となっていることを踏まえると費用対効果が期待できるキッチンンリノベーションと言えます。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）トイレ
リノベーションを機にトイレ本体交換すると、清潔感が前面に出るだけではなく従来のトイレと比べて節水が期待できるため、内見時有利になります。
ただトイレ本体交換しなくても内装をおしゃれにすれば、内見時不利になることはありません。
弊社物件の場合、トイレ本体は有効活用し内装のみ張替えしています。
その結果トイレ本体交換を含むリノベーションした場合と比べて4分の1の費用で対応することができ、デザイン性を強化したトイレ空間にすることで、内見者から高評価を頂いております。
▶弊社トイレの壁紙施工に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）洗面台
賃貸物件に設置されている洗面台はユニットタイプが主流となっていますが、生活感が前面に出てしまうため特に女性は不満に感じています。
リノベーションを機に家賃値上げを検討する場合は造作洗面台を設置することで、デザイン性＆機能性UP／競合他社との差別化が図られるため入居促進に繋げやすくなります。
造作洗面台の相場は最低でも15万円以上となりますが、競合他社物件では造作化粧台はまず導入しないため、費用対効果は十分にあります。
ただし家賃据置で募集を考えているならば…
壁紙及び床材を一新させる
洗濯機置き場上に収納棚がない場合は設置する
ことでユニット洗面台の不満を緩和させることができます。
▶弊社リノベーション部屋の造作洗面台については、過去記事をご覧下さい。
４）浴室
築年数が浅いファミリータイプ向け物件の浴室は1坪～1.25坪が主流となっています。
築年数が古い物件は0.75坪タイプが殆どであるため…
足を伸ばして入浴することができない
浴室自体が古いため、内見時の印象が悪くなる
ため入居促進を図りたいと考えるならシステムバス導入を検討しなければなりません。
0.75坪から1坪に変更するとなると、洗面脱衣所の一部を潰さなければならないため、最低でも50万円以上の費用が掛かってしまいます。
しかし既存浴室を有効活用することによって、システムバス導入の3分の1程度の費用でホテル並みの浴室を作ることができます。
弊社リノベーション部屋（家賃値上げ）では、リノベーションを機に浴室内の壁／天井／床に特殊シールを施工し、また水栓及び鏡も一新します。たったこれだけで古さ軽減／清潔感UPするため、借主からは高い評価を頂いております。
２．リノベーション後の反響
既存設備を生かした家賃値上げリノベーションを展開している弊社ですが、リノベーション後の反響について説明いたします。
2020年以降増収増益＋満室達成
弊社リノベーション物件の家賃は、家賃相場より1万円以上高い設定となっているため、賃貸検索サイト上での集客は難しくなります。
そこで弊社物件では公式サイトを開設し独自集客を展開。その結果2020年以降公式サイトからの反響が多くなり成約率UP＋満室達成が実現できたことから、同年から2期連続増収増益を達成することができました。
借入金利引き下げに成功
2期連続で増収増益を達成できたことにより、メインバンクに金利引き下げ提案を行い、相続で借りた遺留分融資の金利引き下げに成功しました。
成約期間短縮
一般的な賃貸成約期間はおよそ4～5か月と言われていますが、弊社物件の場合2020年以降成約期間短縮に成功。今年は5月に2件退去発生したものの退去後わずか数日で入居申込が入りました。
▶弊社リノベーション物件の反響詳細については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は水回りの間取り変更しなくてもリノベーション価値を最大化させるアイデアについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
水回りをすべて交換するとおよそ130万円近い金額が掛かってしまいます。ただ既存設備を有効活用することで3分の1程度まで圧縮できることから、リノベーション費用を最小限に抑えることができ、更に室内で残を強化すれば、早期客付けは十分に可能となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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