不動産投資にとって賃貸空室率が上昇してしまうと、キャッシュフローが悪化するためアパートローン返済がきつくなってしまいます。そのため可能な限り「空室を作らない」＝「長期入居」して頂けるように、物件管理を強化することが重要です。
日本一賃貸空室率が悪い山梨県にある弊社物件は、今年で築年数30年目を迎えます。
弊社物件はもともと表装リフォームに力を入れていたので集客に苦戦することはあまり魔りませんでした。しかし2017年の繁忙期今までの空室対策が全く通用しなくなり、客付けに失敗してしまいました。
そこで集客の見直しを図るべく翌年からリノベーション事業を展開。
その結果、2020年以降は増収増益＋満室経営をすることができ、昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
本投稿は、空室率全国ワースト1位の山梨県で結果を出した弊社物件の効果的な空室対策についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．効果が期待できない空室対策
弊社代表は2007年相続により2代目オーナーに就任し今年で17年目になります。これまで様々な空室対策を行ってきましたが、弊社が実際に行った（検討）した上で効果が期待できなかった空室対策が3つあります。
インターネット無料
広告料増額
家賃値下げ
です。それではそれぞれの対策のデメリットを見ていきましょう。
１）インターネット無料
インターネット無料とは開設工事不要で入居初日からインターネットが利用できる物件のことで、最大の魅力は毎月の使用料金が不要になることです。
インターネットは今では誰もが利用するため、物件に対応していることで入居促進効果が期待できます。そのため空室対策上有効的と言われています。
しかし賃貸物件におけるインターネット環境は、ひとつの回線を各部屋で共有するため、利用者が多い夜間の時間帯は回線がパンクしてしまい速度低下が発生しやすくなります。
近年ではインターネット環境を充実させたい方が増えているため、インターネット無料物件は昔と比べると空室対策上有効とは言えなくなっています。
弊社物件ではインターネット無料化は、借主にとってメリットがないと判断し現在でも無料化対応していません。（なお弊社物件はインターネット接続可対応となっています）
▶インターネット無料化の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）広告料増額
広告料とは成約になった際貸主が仲介会社に支払う謝礼金のことです。
基本的に物件が成約すると客付けした仲介会社は成約報酬となる仲介手数料をもらうことができます。ただ法律により最高でも家賃1,1か月分までしか請求できません。
ただし貸主が広告料を支払うことに同意した場合、成約になると仲介手数料＋広告料がそのまま仲介会社の利益となるため、広告料付き物件は優先的に紹介されやすくなりますが…
近年では仲介会社訪問件数が減少している
部屋探しされる方は希望条件に合致した3件程度の部屋を内見することが多い
広告料設定物件は反響数が少ないケースが多い
ため、広告料をつけても昔と比べると費用対効果があまり期待できないのが正直なところです。
▶広告料の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）家賃値下げ
家賃値下げすれば反響数がＵＰするため、早期客付けが期待できると言われています。ただ近年の賃貸市場では物件供給数が飽和状態となっています。
特に築年数が20年以上経過している物件では、資産価値が低下しているため過当競争となっています。そのため家賃値下げしても競合も同様の対応をとることから、昔と比べると客付けが難しくなっているのが現状です。
また家賃値下げすると属性が悪くなるため「家賃滞納」「入居者同士のトラブル」が発生するため集客上マイナスとなります。
▶家賃値下げの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．空室率全国ワースト1位の山梨県で結果を出した効果的な空室対策
冒頭でもお伝えした通り2017年の繁忙期客付けに失敗してしまったため、立て直しを図るべく翌年から資産価値を高めるリノベーション事業を展開しました。
リノベーションすると物件資産価値が高くなるため、早期客付け＋リノベーションを機に家賃値上げができるため収益性向上が期待できます。
ただ競合物件と同じようなリノベーションすると、大手管理会社／リノベーション会社はミート戦略を行い妨害する可能性が高くなるため、弊社物件はミート戦略に打ち勝つことができる
差積化リノベーション
独自集客
を打ち出しました。それではそれぞれの空室対策を見ていきましょう。
１）差積化リノベーション
どの業界でも同じことが言えますが、差別化を図って新商品を出しても同質化商品が必ず出てしまうため最終的には過当競争／商品自体が飽きられてしまいます。
そこで弊社代表は競合物件が絶対に追随できない「自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーション」を行いました。
無垢材扉を採用したオリジナルのカフェスタイルキッチン
職人さんが手作業で施工した温かみがある漆喰壁
毎日の身支度が楽しくなるオリジナルの洗面台
和モダン空間が魅力的な琉球畳を採用した和室
自然素材を使用することで、競合他社物件との差積化に成功し、更に経年変化を楽しむことができるため資産価値の目減りを最小限に抑えることができます。
その結果長期入居に繋げることができ、また契約更新時家賃値下げ要求が入らないため、安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
▶弊社リノベーション／差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）独自集客
賃貸検索サイトは希望条件を入力することができるため、築年数／家賃帯で検索に引っかからない可能性が出てきます。
そこで弊社物件ではブルーオーシャンを目指し、2018年に物件公式サイトを立ち上げ独自集客を行いました。SEO＋SNS集客を強化したことで2020年以降安定した集客を行うことができるようになり早期客付けに成功ししました。
▶独自集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、空室率全国ワースト1位の山梨県で結果を出した弊社物件の効果的な空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸物件の空室率は今後悪化することが予想されます。空室率が悪くなれば客付けできない物件が多くなることから、競合と同じような空室対策をしても早期客付けは今まで以上に難しくなります。
今回紹介した空室対策は、競合他社が追随できない空室対策であるため実践していた抱ければブルーオーシャンとなるので安定した賃貸経営を行うことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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